Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/1751 K.2015/2089

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin 20.05.2000 tarihinde davalı kooperatife üye olduğunu, B blok 3. normal kat 34 nolu dairenin verileceğinin belirtildiğini, 31.05.2001 tarihinde borcunun tamamını toplu olarak ödediğini, diğer üyelere konutların dağıtıldığını ancak davacıya konut tahsis edilmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla konutun rayiç değeri olan 25.000,00 TL'nin konutların ortaklara tahsis edildikleri tarihten itibaren faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacının ödeme yaptığını iddia ettiği tarihten 10 yıl sonra hak iddiasında bulunduğunu, tapu kayıtlarının çıkartılmadığını, arsa sahibi ile davalı arasındaki uyuşmazlığın çözülmediğini, inşaatın tamamlanmadığını, davacının yükümlülüklerini ifa etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davacının kooperatife 20.05.2005 tarihinde ortak olduğu, 2001 yılına kadar tüm ödemelerini yaptığını iddia ederek bu tarihten sonra ödeme yapmadığını kabul ettiği, yapı kooperatiflerinde sabit fiyatlı ortaklık tesisinin mümkün olmadığı, bu şekilde düzenlenen sözleşmenin kooperatifi bağlamayacağı, davacının belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu, ancak 2001 yılından sonra aidat borcunu ödemediği, dolayısıyla akçalı yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, kendisine konut verilmeyen üyenin tazminat istemine ilişkindir.

Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur.

Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut .../...

S.2

karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Taraflarca, davacının 2001 yılına kadar ödeme yaptığı, ancak bu tarihten sonra herhangi bir ödemesinin bulunmadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle mahkemenin, bir kısım ödemesi bulunan davacının tazminat isteyemeyeceği yolundaki gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu yeterli inceleme ve araştırmayı içermemekte olup, tarafların delilleri de toplanmamıştır.

Somut olayda, A bloğun tamamlanmış olduğu, davacıya tahsis edilen dairenin bulunduğu B bloğun temel betonunun atıldığı, C bloğun ise sadece temelinin atılmış olduğu tespit edilmiştir.

Bu durumda mahkemece, davalı vekilinin delil listesinde belirttiği arsa sahiplerince açılan dava dosyaları da getirtilerek, davacıya tahsis edilen dairenin bulunduğu B bloğun inşaatının yapılıp yapılamayacağı, genel olarak inşaatın hukuki durumu, A blok üyelere tahsis edilmiş ise de A bloktaki tahsisin hukuki dayanaktan yoksun olup olmadığı araştırılıp inşaatın tamamı imar mevzuatına ve projeye aykırı ise davalı kooperatifin hiçbir üyesine imara uygun konut tahsis edemediğinin,

dolayısıyla davacının da bu duruma eşitlik ilkesi gereğince katlanması gerektiğinin ve konut karşılığı tazminat talep hakkı olmadığının kabulü ile bu gerekçe ile davanın reddine, A blok üyelerine imara uygun konut tahsis edildiğinin belirlenmesi durumunda ise, davalı kooperatifin genel kurul tutanakları, faaliyet raporları, varsa bu konuda devam eden davalar incelenerek ve gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılarak, genel kurullarda tüm blokların inşaatı bittikten sonra üyelere dairelerin teslimine .../...

başlanacağına mı, yoksa inşaatı biten her bir bloğun üyelerine, diğer blokların inşaatı devam ederken teslim yapılacağına dair mi karar alındığı, her iki yönde bir karar alınmamışsa 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde yer alan nispi eşitlik ilkesi uyarınca fiili uygulamanın ne yönde oluştuğu üzerinde yeterince durularak, inşaatı biten her bir bloğun üyelerine hemen daire teslimine ilişkin karar ya da uygulama var ise nispi eşitlik ilkesinin ve konut karşılığı tazminat alacağının bu ilkeye dayalı ön koşulunun bu karar ya da uygulama çerçevesinde ele alınması gerekir.

Bu incelemenin sonucuna göre, davacıya tahsisi yapılan dairenin bulunduğu ve temel betonu atılan B bloğun inşaatına devam edilip edilmeyeceği, devam edilmeyecek ise yeni arsa alınıp alınmayacağı hususunda rapor alınması, davacıya dairesinin teslim edilip edilmeyeceğinin B blok üyeleri arasındaki nispi eşitlik ilkesi uyarınca somut delillerle kesin olarak belirlenmesi,

davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen binayı terk etmek zorunda kalan kooperatif üyelerine tazminat ödendiğine ilişkin iddianın 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesinden sonra konut tesliminin mümkün bulunmadığının tespiti halinde davacının konut yerine tazminat talep hakkı doğduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan 5 aşamalı formüle göre belirlenecek tazminata hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır.