Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/2422 K.2015/4416

Taraflar arasındaki tazminat, nama ifaya izin davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, müvekkili ... ile davalı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 21 nolu dairenin müvekkili ... tarafından haricen kızı olan müvekkili ...'e satıldığını, böylece davacı ...'in babasının haklarına halef olduğunu ve 21 no'lu daire yönünden taraf olarak gösterildiğini, müvekkillerine teslimi gereken dairenin süresinde teslim edilmediğini, ortak alanlarda ve müvekkiline teslimi gereken bağımsız bölümlerde bir kısım eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, bu nedenle iskân alınmadığını,

müvekkili ...'ın 13 ve 26 nolu dairelere yerleşebilmek için bu dairelerdeki eksik işler için harcamada bulunduğunu ileri sürerek, kira tazminatından şimdilik 1.000,00 TL, ayıplı iş bedelinden (nefaset farkından) şimdilik 1.000,00 TL, müvekkili ...'ın giderdiği eksikliklerden şimdilik 1.000,00 TL ve eksik iş bedelinden şimdilik 5.000,00 TL olmak üzere toplam 8.000,00 TL bedelin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, avans niteliğindeki masrafların karşılanması amacıyla ... parselde bulunan yüklenici hisselerinin satışı için müvekkiline yetki ve izin verilmesine,

yapı kullanma izin belgesi alınması için yapılması gereken harcamalar ve mahkemece tespit edilecek diğer eksikliklerin tamamlanması için müvekkiline ifa yetkisi verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, sözleşmede teslim için iskân alma koşulu olmadığını, müvekkilinin sözleşme kapsamında edimini eksiksiz yerine getirdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin 23.02.2006 tarihinde tesis edildiği, kat mülkiyetine geçilmeden evvel davacı ... haricinde taşınmazın diğer hissedarlarının da bulunduğu, bu hissedarlarla yapılan sözleşmelerin ibraz edilmediği, dava delili olarak bildirilen 06.12.2004 tarih 33166 yevmiye nolu sözleşmenin sadece arsa sahibi davacı ... ile yüklenici firma arasında yapılan sözleşme olduğu, tüm arsa malikleri ile yapılan sözleşmelerin ibraz edilemediği, diğer arsa sahiplerinin davaya katılmadığı,

inşaat anlamında yüklenicinin tüm arsa sahipleri ile sözleşme yapmasının ve ruhsat için tüm arsa maliklerinin vekaleti ile işlem içine girmesinin mümkün olacağı, söz konusu dosya kapsamında buna ilişkin hiçbir delil ibraz edilemediği, kira kaybı hesaplanmış ise de sunulan belgelerden arsa sahiplerinin üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek inşaatı başlar hale getirdikleri hususunda mahkemede kanaat uyanmadığı; tüm sözleşmeler ibraz edilmeden ve tüm arsa malikleri anlamında taraf teşkili sağlanarak durum netleştirilmeden esasın değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifaya izin ve kira tazminatı ile nefaset farkı ve giderilen eksik iş bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından ve Dairemizin 09.09.2014 tarihli geri çevirme kararı üzerine Tapu Müdürlüğü'nce gönderilen kayıtlardan, davacılardan ...'ın maliki olduğu 1836 ada 1 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak davaya konu 06.12.2004 tarih ve 33166 yevmiye no'lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, aynı ada 2, 3, 4, 9, 10, 11 ve 12 nolu parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak ta sırasıyla .... ve ...ile ayrı ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığı,

tüm bu parsellerin 17.06.2005 tarihinde tevhid edilerek 1836 ada 13 parsel olduğu inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı ancak, inşaatın ruhsatının henüz alınmamış olduğu anlaşılmış olup, mahkemenin yüklenicinin tüm arsa sahipleriyle sözleşme yapmasının gerektiği, ruhsat için tüm arsa sahiplerinin vekaletiyle işlem içerisine girmesinin gerekli olduğu, dosya kapsamından buna ilişkin bir delil ibraz edilemediği ve arsa sahiplerinin üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek inşaatı başlar hale getirdikleri hususunda kanaat uyanmadığı gerekçelerinde isabet bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 2/g, 3 ve 4/ö maddeleri içeriğinden davalı yüklenicinin iskân almayı üstlenmediği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede iskân şartı ya da anahtar teslim şartı öngörülmemiş ise de, sözleşme kapsamından davalı yüklenicinin binayı sözleşmeye, projeye, imara, fen ve sanat kurallarına uygun yaparak, iskân ruhsatı almaya hazır olarak teslim etmeyi üstlendiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda mahkemece, davacılar vekilinden, her bir davacı yönünden talep miktarı ile ilgili açıklama alındıktan sonra, 13 ve 26 nolu daire yönünden davacı arsa sahibi ...'ın ve 21 no'lu daire yönünden sözleşmeden kaynaklanan hakların temlik edildiği anlaşılan (davalı gerekçeyi aksi yönde temyiz etmemiştir.) davacı ...'in kira kaybı, kendi bağımsız bölümlerindeki nefaset bedeli ve gidermiş olduğu eksikliklerin bedeli ile ilgili tazminat istemi yönünden bu davacıların sözleşmedeki payları oranında hüküm kurulması gerektiğinden, diğer parsellerin paydaşlarının davada taraf olmaları gerekmediği gözetilerek uyuşmazlığın esasının incelenmesi,

davacılar vekilinin bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Sadece nama ifaya izin istemi yönünden, sözleşmenin 3. maddesindeki yükleniciye en son satış yetkisinin verileceği öngörülen son dairenin, tevhid edilen tüm parsellerin malikleri ile yapılan sözleşmelerin teminatını oluşturup oluşturmadığının tespiti gerekir. Bu dairenin, davacı arsa sahibi ... ile yapılan sözleşmeye göre davacı arsa sahibinin teminat dairesi olduğunun belirlenmesi halinde, dava dışı diğer arsa sahiplerinin davada taraf olmasının gerekmediği gözönünde bulundurularak bu istem yönünden de uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmede teminat dairesi olarak kararlaştırılan dairenin, aynı zamanda dava dışı diğer arsa sahipleri ile yapılan sözleşmelerde de teminat dairesi olarak kararlaştırıldığının belirlenmesi durumunda ise, dava dışı arsa sahiplerinden davalı yüklenici ile yaptıkları sözleşmeler nedeniyle teminat dairesi olarak kararlaştırıldığı tespit edilenler yönünden de, davalı yüklenici tarafından bu sözleşmelerden de kaynaklanan tüm edimler yerine getirilmeden, bu dairenin sadece işbu dava yönünden nama ifa amaçlı satılması mümkün değildir.

Bu nedenle, nama ifa talebi yönünden bu davanın sonucu, teminat dairesi işbu davada belirlenen teminat dairesi ile aynı olan diğer arsa sahiplerinin hukukunu da etkileyeceğinden, diğer arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir davada verilen kararın onlara karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhinde bir karar verilemez.

Teminat dairesi işbu davanın davacılarının teminat dairesi ile aynı olduğu belirlenen dava dışı diğer arsa sahiplerine karşı dava açması için davacılar vekiline kesin süre verilmesi, süresinde dava açtığında eldeki dava ile birleştirildikten sonra tarafların iddia, savunma ve delilleri tekrar değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu yön gözden kaçırılarak eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.