Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/3457 K.2015/6430

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescile ilişkin asıl, eksik ve ayıplı iş bedeline ilişkin birleşen 2012/61 E., tazminata ilişkin birleşen 2010/526 E. sayılı davaların bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne, birleşen davaların kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen 2012/526 E. sayılı davada davalı-birleşen 2012/61 E. sayılı davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı vekili, davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile müvekkili yüklenici şirket arasında 27.07.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, arsa sahiplerine dairelerini iskan ruhsatı alınmış vaziyette teslim ettiğini, ancak sözleşme gereği müvekkiline düşen ve hali hazırda tapuda davalı adına kayıtlı bulunan 15 A blok 7. kat 28 no'lu dairenin tapusunun çekilen ihtara rağmen devredilmediğini ileri sürerek, anılan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili, davacı yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini, dava konusu dairenin sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin teminatı olarak bırakılan daire olduğunu, eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi halinde dairenin tapusunu devretmeye hazır olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Birleşen Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/526 E. sayılı davada davacı vekili, davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile müvekkili yüklenici şirket arasında 27.07.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, arsa sahiplerine dairelerini iskan ruhsatı alınmış vaziyette 2008 yılında teslim ettiğini, ancak sözleşme gereği müvekkiline düşen ve hali hazırda tapuda davalı adına kayıtlı bulunan 15 A blok 7. kat 28 no'lu dairenin tapusunun çekilen ihtara rağmen devredilmediğini,

bu nedenle müvekkilince taahhüt edilmiş olmasına rağmen üçüncü kişiye daire satışının yapılamadığını, dairenin iki yıldır boş kalması ve aradan geçen zaman içerisinde değer yitirmesi nedeniyle müvekkilinin maddi zarara uğradığını, ayrıca dairenin satışının yapılamamasına bağlı olarak

ticari itibarının da olumsuz etkilendiğini, davalıya ait dairelerde sözleşmede yer almayan fazladan imalatlar yapıldığını, arsa sahiplerince bunların bedelinin de ödenmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, dairenin tapu devrinin

yapılmamasından kaynaklanan maddi zararları için 5.000,00 TL'nin, fazladan yapılan imalatlar ve işlemiş faizleri için 3.000,00 TL'nin ve 50.0000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla fazladan yapıldığı ileri sürülen imalat bedeli alacağını 34.978,00 TL'ye yükseltmiştir.

Birleşen davada davalı vekili, fazladan yapılmış bir imalat bulunmadığını, ayrıca arsa sahiplerinin de bu yönde davacı yükleniciden bir taleplerinin olmadığını, yapıldığı ileri sürülen işlerin esas itibariyle sözleşme gereği yapılması gereken işler olduğunu savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğinden bahisle, asıl davanın ve birleşen Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/526 E. sayılı dosyasında açılan davanın reddine dair verilen karar, asıl ve birleşen 2010/526 E. sayılı davalarda davacı yüklenici vekilinin temyiz istemi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 13.09.2012 tarih ve 2011/5107 E., 2012/5740 K. sayılı ilamıyla, asıl dava yönünden; yanlar arasında düzenlenen sözleşmenin 44/h maddesinde iskân ruhsatının alınmasından ve eksiksiz teslimden sonra tapuların verileceği hükmüne yer verildiği,

inşaatın iskân ruhsatı alınmış ise de alınan bilirkişi raporundan bir takım eksiklikler bulunduğunun anlaşıldığı, mahkemece mevcut bu eksikliklerin işin kabulüne engel olup olmadığının, eserin reddini gerektirip gerektirmediğinin araştırılmadığı, bu nedenle bilirkişilerden ek rapor alınarak mevcut eksikliklerin önemli olduğu ve davalının da teslimden kaçınmakta haklı olduğu sonucuna varıldığı takdirde davacıya bu eksikliklerin giderilmesi için uygun bir mehil ve yetki verilmesi, bu mehil sonunda eksikler tamamlandığı takdirde tescil isteminin kabul edilmesi, aksi takdirde tescil talebinin reddedilmesi,

mevcut eksiklikler kabulden kaçınmayı gerektirmeyecek nitelikte ise bu takdirde karara en yakın tarih itibariyle mevcut eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli saptanıp davacıya depo ettirilerek tescil isteminin karara bağlanması, birleşen dava yönünden ise; sair temyiz itirazlarının reddi ile, bu dava bilirkişi raporu alındıktan sonra açıldığından fazla imalât yapılıp yapılmadığı araştırılmadan davanın reddedildiği, bu nedenle mahkemece bu konuda da bilirkişilerce gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak fazla imalât yapılmış ise bedeli saptanarak davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Yargıtay bozma ilamından sonra Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı dosyasında açılan dava eldeki davalar ile birleştirilmiştir.

Birleşen Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı davada davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 27.07.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini, dairelerde ve bina ortak alanlarında bir takım eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, ayrıca müvekkiline düşen 25 no'lu dairenin halen boş olduğunu, eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle kiraya verilemediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik ve ayıplı imalatlar için 6.000,00 TL ve kira kaybı için 1.000,00 TL olmak üzere 7.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı davada davalı vekili, davacıya dairesinin iskan ruhsatı alınarak süresinde teslim edildiğini, teslim edildikten sonra dairenin kiraya verildiğini, eksik ve ayıplı imalat bulunmadığını savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, Yargıtay bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşme gereği davalı arsa sahibine düşen taşınmazlardaki eksiklik ve kusurlar kabulden kaçınılmayı gerektirecek nitelikte görülmediğinden, bedellerinin asıl davada davacı yükleniciye depo ettirildiği, bu itibarla tescil isteminin yerinde olduğu, birleşen Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/526 E. sayılı davası kapsamında, davacı yüklenicinin 34.978,00 TL değerinde fazladan imalat yaptığının belirlendiği, manevi tazminat isteminin koşullarının oluşmadığı,

birleşen Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı davasında, davacının geç teslim nedeniyle 1.500,00 TL kira kaybı bulunduğunun tespit edildiği, eksik ve ayıplı imalat bedeline ilişkin talebinin ise asıl davada depo edilen miktarın içerisinde kaldığı gerekçesiyle, asıl davanın kabulü ile, dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tesciline, depo edilen 14.200,00 TL'nin karar kesinleştiğinde talep halinde davalıya ödenmesine,

birleşen Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/526 E. sayılı dosyasında açılan davanın kısmen kabulü ile 34.978,00 TL'nin davalıdan tahsiline, manevi tazminat isteminin reddine, birleşen Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı dosyasında açılan davanın kabulü ile kira bedeline ilişkin taleple bağlı kalınarak 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline, eksik ve ayıplı imalat bedeline ilişkin talep edilen miktar asıl davada depo edilen miktar içerisinde kaldığından, bu talebe ilişkin ayrıca bir karar verilmesine yer olmadığına, davacının fazlaya ilişkin talebinin saklı tutulmasına karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen 2010/526 E. sayılı davada davalı- birleşen 2012/61 E. sayılı davada davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Yargıtay bozma ilamı öncesi alınan 12.01.2011 havale tarihli bilirkişi heyeti raporunda, arsa sahibine ait dairelerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler tespit edilmiş, davalı arsa sahibi vekilince sunulan 25.03.2011 havale tarihli bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesinde, "Bilirkişi raporunun değerlendirme kısmında davacı tarafından sözleşme gereğince yapılması gerekirken, yapılmayan işler kalem kalem sayılmış ve bu eksiklikler giderilmediği sürece davacı yanın dava konusu ettiği, 28 no'lu dairenin tapusunun adına tescilini talep etmeye hakkı olmadığı belirtilmiştir.

Bilirkişinin bu tespitine katılıyoruz." denilerek, bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmesi istenmiştir.

Asıl davada davalı vekilince sunulan bu dilekçede bilirkişinin belirlediği eksik ve ayıp kalemleri dışında başkaca bir eksik ve ayıptan söz edilmediğinden, mahkemece bozma öncesi alınan bilirkişi raporundaki eksik ve ayıpların depo kararı kapsamında değerlendirilmesi ve birleşen Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/61 E. sayılı davasında da bu doğrultuda hüküm kurulması isabetli olmuştur.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, asıl davada davalı, birleşen 2012/61 E. sayılı davada davacı vekilinin tüm, birleşen 2010/526 E. sayılı davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Birleşen Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/526 E. sayılı davasında davalı vekilinin fazla imalat bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Yüklenici, kendi iradesiyle inşaatın tamamına ve bu kapsamda arsa sahiplerine ve kendisine verilen bağımsız bölümlere aynen yansıtılan değer artırıcı işler yapması halinde sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı durumlarda fazla bedel isteminde bulunamaz. Yüklenicinin sözleşmeyle yapımını yüklendiği işin dışında sadece iş sahibinin yararına fazla

iş yapması halinde de bu işin bedelini dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 410. vd. maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki rayiç üzerinden istemde bulunmaya hakkı vardır.

Dairemiz'in 01.03.2013 tarih ve 2012/6495 E., 2013/1204 K; 03.03.2014 tarih ve 2013/8578 E., 2014/1540 K. sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere, yüklenici, kural olarak sözleşmede kararlaştırılandan fazla ve daha kaliteli malzeme kullanarak yaptığı işler bedelini, yapılan bu fazla işlerin ve kullanılan kaliteli malzemelerin arsa sahiplerinin menfaatine ve yasal olması,

ekonomik değerinin bulunması ve fazla işler ile kaliteli malzemeyi içeren imalatı kendisine isabet eden bağımsız bölümler için de yapmamış olması koşulu ile 818 sayılı BK'nın vekaletsiz iş görmeye ilişkin 410 vd. (TBK'nın 526 vd.) maddeleri uyarınca işin yapıldığı tarihteki mahalli serbest piyasa rayiç değerleri üzerinden tahsilini talep edebilir.

Ancak inşaatın ortak yerlerinde ya da davacı yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerde yapılan bu neviden fazla imalatlar arsa sahiplerinin yararına olduğu gibi, yüklenicinin de yararınadır. Dolayısıyla her iki tarafın da yararına olan böyle bir kazanım, fazla iş olarak nitelendirilemez ve yükleniciye bunların karşılığını isteme hakkı vermez.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, sadece davalı arsa sahibine düşen bağımsız bölümler incelenmiş, sözleşmenin 39. maddesinde yer alan "Her bir binada ne yapıldıysa diğerinde de aynısı yapılacaktır" şeklindeki hükmün, ana taşınmazların bağımsız bölümlerinin içerisindeki imalatlar için uygulanmasının söz konusu olamayacağı, zira yükleniciye özgülenmiş olup üçüncü kişilere satılan her bağımsız bölümde satın alanların talebine uygun olarak çok farklı imalatlar yapılması söz konusu olduğundan, bağımsız bölümler içerisindeki imalatlar bakımından uygulanması mümkün olmayan bu hükmün,

ancak aynı parselde yer alan iki ayrı blok cepheleri, merdiven boşlukları gibi ortak yerler için uygulama kabiliyeti bulunduğu belirtilerek, davacı yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerde herhangi bir inceleme yapılmamış ve davalı arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerdeki sözleşme ve mimari proje dışında fazladan yapıldığı belirlenen imalatların bedeli hesaplanmıştır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan ilke çerçevesinde davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerde yapıldığı belirlenen fazla imalatların yükleniciye ait bağımsız bölümlerde de yapılıp yapılmadığı hususunda, bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.