Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/6570 K.2016/1635

Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, müvekkilleri yükleniciler ile davalı arsa malikleri arasında arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaatın %95 oranda tamamlandığını, işlerin tamamlanmamasının arsa maliklerinin kusurundan ileri geldiğini, işlemler için vekaletname verilmemiş olduğunu, arsa maliklerinin 2 yıldan beri binada oturduklarını, kat irtifakı kurulmadığını ileri sürerek, sözleşme gereği davacılara isabet eden bölümlerin adlarına tescilini talep ve dava etmiştir.

Asli Müdahiller vekili, binadaki 23 no'lu bağımsız bölümü müvekkillerinin murisi satın aldığını, taşınmazın tapusunun verilmesi ve dükkanın teslimi için davacılara defalarca başvurduğunu ancak davacıların buna yaklaşmadığını savunarak, 23 no'lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkillerinin miras payları oranında tapuya kayıt ve tescilini talep etmiştir.

Birkısım davalılar vekili, 15 yıla yakın zamandır binanın ruhsatının alınamadığını, iskân ruhsatının alınabilmesi için binadaki eksikliklerin giderilmesi, binanın borçlarının ödenmesi ve binanın projesinin yeni duruma göre çizdirilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, sözleşme konusu taşınmazın, davalılar adına kayıtlı ev ve bahçe vasfında olduğu, dava konusu yapının mevcut haliyle iskân alınmasının mümkün olmadığı, sözleşmede yükleniciye kademeli olarak bağımsız bölüm verilmesinin öngörülmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı yükleniciler, 16.01.1995 tarihli sözleşmeye uygun şekilde edimlerini yerine getirdiklerini ileri sürerek 72 adet bağımsız bölümün adlarına tescilini talep etmişlerdir. Sözleşmeye konu inşaatın yapılacağı 110 ada 2, 3, 10 ve 11 no'lu parseller için 30.05.1995 tarihinde onaylı projelerine göre yapı ruhsatı alınarak işe başlanacağı anlaşılmaktadır. .../...

Belediyeden gelen 31.12.2009 gün ve 1012 sayılı yazıda, sözleşmeye konu edilen 2 ve 3 ile 10 ve 11 no'lu parsellerin ayrı ayrı tevhide uygun olduğu belirtilmiştir. Ancak, yargılama sırasında mahallinde inceleme yapılmadığından, yapı ruhsatı bulunan inşaatın hangi parsel veya parseller üzerine yapıldığı tespit edilmemiştir. Ne var ki, az yukarda ifade edildiği gibi, ortada yapı ruhsatı bulunan ve yasal izin alınarak inşasına başlanmış bir yapı mevcuttur. İnşaatın hangi aşamaya getirildiği, projesine uygun inşa edilip edilmediği denetlenmemiştir.

Şu halde mahkemece yapılması gereken iş; mevcut inşaata sözleşmede yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü olduğu da dikkate alınarak, bu belgenin verilebilmesi için ne tür iş ve işlemlerin yapılmasının gerektiği ilgili belediyeden sorularak, gelecek bilgiler doğrultusunda mahallinde bilirkişiler ile keşif yapılarak, inşaatın durumu, hangi parsel veya persellere inşa edildiği, onaylı projesine uygun yapılıp yapılmadığı ile fiziki seviyesi tespit ettirilmelidir.

İmar mevzuatına aykırı bir yön var ise eksiklerin giderilmesi ve yasal hale getirilmesi için yükleniciye makul süre ve yetki verilmesi sonucunda, bu hususların yerine getirilmesi ile inşaatın %95 ve üstü bir seviyede ikmal edildiğinin anlaşılması halinde, her ne kadar sözleşmede kademeli devir öngörülmüşse de, işin devamı ve tamamlanması açısından yasal bir inşaat için TMK'nın 2. maddesi uyarınca avans niteliğinde dahi olsa yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerden devir yapılabileceği dikkate alınarak,

asli müdahilin talebi de gözden kaçırılmaksızın, arsa sahiplerinin muhtemel zararlarını karşılayacak miktarda bağımsız bölümün uhdelerinde bırakılarak bir karar verilmelidir.

Yapılacak inceleme sonucu inşaatın mevcut haliyle yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı gibi bir sonuca ulaşılması halinde ise; şimdiki gibi davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yüklenicinin tapuda pay sahibi olmadığı, dolayısıyla resmi merciler nezdinde işlem yapamayacağı gözden kaçırılarak ve kendisine yetki verilmeksizin sadece süre verilmek suretiyle uyuşmazlığın giderilmesine çalışılması usul ve yasaya aykırı olmuş, bozmayı gerektirmiştir.