Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/696 K.2016/3170

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılardan kooperatif ve ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurul kararı uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağının bildirildiğini, bu kararın davacı gibi şartlı ortak olanların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu, tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, ...no'lu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkili ile yüklenici kooperatif arasındaki sözleşmenin feshine karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiş, diğer davalılar davaya yanıt vermemiştir.

Mahkemece, iddia, bir kısım davalıların savunmaları, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalı arsa malikleri ile yapılan sözleşmeden doğan hakların davalı kooperatife devredildiği, davalı kooperatif tarafından genel kurulda alınan kararlar doğrultusunda...no'lu dairenin şartlı üyelik sözleşmesi ile davacıya satışının yapıldığı, satım bedelinin davalı kooperatif tarafından tahsil edildiği, arsa sahipleri tarafından açılan dava ile üst birlik ile yapılan sözleşme temerrüt nedeniyle feshedilmiş ise de, davalı kooperatifin inşaatı yapmasına arsa sahipleri tarafından müsaade edildiği, inşaatların bitirildiği,

yapılan inşatta eksik ve ayıplı iş olmadığı, bu durumda da müteahhit konumunda bulunan davalı kooperatiften daire satın alan davacının kooperatife düşen bu dairenin kendi adına tapuya kayıt ve tescilini talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın arsa sahipleri adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalılardan kooperatif ve ... vekilleri ayrı ayrı temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılardan kooperatif vekilinin tüm,

davalılardan ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dosya kapsamından ve Dairemizin 21.05.2012 tarih ve 2012/1728 E, 3466 K. sayılı ilamı ile karar düzeltme istemi reddedilerek kesinleşen ... 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27.05.2010 tarih ve 2008/698 E, 2010/285 K. sayılı ilamından, davacının peşin bedelli ortak olduğu anlaşılmaktadır.

Davacı, davalılardan arsa malikleri adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş olmasına göre, böyle bir istemde bulunabilmesi için, davaya konu edilen bağımsız bölüme yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Öte yandan, peşin bedelli ortaklık halinde, peşin bedelli ortaktan inşaatın finansmanına yönelik aidat istenemez ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan yönetim ve alt yapı giderlerinin ödenmesi gerekir.

Davalılardan kooperatif vekilinin temyiz istemi kapsamı değerlendirildiğinde; peşin bedelli ortak olan davacının davalılardan kooperatiften tapu isteme koşullarının oluştuğunun kabulü gerekir.

Bu durumda, davacının, arsa sahiplerinden tapu isteme koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durulmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, bu sözleşme ile yüklenici, üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirler. Yüklenicinin edimini yerine getirmeden kendisine arsa payı devrini istemeye kural olarak hakkı bulunmamaktadır; ancak avans mahiyetinde kısmi pay devirleri yapılması da mümkündür.

Kooperatifin peşin bedelli ortağı olan davacının kural olarak, aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa malikinden talepte bulunması mümkün değildir; zira aralarında hukuki bir ilişki bulunmayan arsa maliki, davacı bakımından üçüncü kişi durumundadır. Davacı ancak kooperatifin sözleşmeyi ifa etmesi ve bu yönde arsa sahibi ile yüklenici kooperatif arasında benimsenen bir uygulama olması halinde, kooperatif lehine doğacak şahsi hakkı temlik alan kişi sıfatı ile arsa malikinden talepte bulunabilir. Bu durumda davacının arsa malikinden tapu devrini isteyebilmesi için yüklenicinin arsa malikinden tapu devrini isteyebilecek şekilde edimlerin ifa edildiğini ve talep ettiği bağımsız bölümün de yükleniciye isabet ettiğini ispatlaması gerekir.

Açıklanan nedenlerle öncelikle davalı yüklenici kooperatifin, davalı arsa maliklerinden bağımsız bölüm tescilini talep etme hakkının doğup doğmadığının tesbiti gerekmektedir.

Somut olayda dava dışı S.S. Gür Çınar Kent Konut Yapı Kooperatifi Birliği arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, sonrasında sözleşmenin bir kısmını davalı kooperatife devretmiştir. Davalı kooperatifin taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine davalı arsa sahipleri sözleşmeden dönmüş iseler de davalı kooperatif inşaata devam ederek inşaatı tamamlamıştır. Bunun üzerine davalı kooperatifle, diğer davalı ... bir

tasfiye protokolü düzenlemiştir. İncelenen bu dosya, temyiz nedenleri ve daha önce incelenen dosyalardan anlaşılacağı üzere, davalılardan ...'ın protokol hükümlerini benimsediği kanaatine varılmıştır.

Bu protokol hükümleri kapsamında davalılardan kooperatifçe arsa malikine verilmesi kararlaştırılan para ile bağımsız bölümlerin verilip verilmediği netleştirilmemiştir.

İnşaat 847 ada 8 parsel üzerine yapılmıştır. Ancak dosya kapsamından belirtilen parsel üzerine kaç daire yapıldığı ve yüklenici ile arsa malikleri arasındaki paylaşımın ne şekilde olacağı da anlaşılamamaktadır.

Protokol hükümlerine göre arsa sahibi ...'a 6 adet daire verileceği kararlaştırılmış olup, davaya konu edilen dairenin davalılardan kooperatife verilecek dairelerden olup olmadığı saptanmamıştır.

Yine, arsa sahipleri ile kooperatif arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve anılan protokol doğrultusunda, davalı kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği de araştırılmış değildir.

Bu durumda, mahkemece, yukarıda anılan hususlara ilişkin olarak tüm taraf delilleri üzerinde inceleme yapılarak gerektiğinde bilirkişi kurulundan rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.