Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/9032 K.2018/3624

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkillerinin müştereken maliki oldukları taşınmazın davacılardan ...'a ait iken davacı ile davalılardan ... arasında yapılan ... ....

Noterliği'nin 03.02.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahibine verilecek dairelere karşılık 96/263 hisseyi üzerinde bırakarak diğer hisseleri yükleniciye devrettiğini, diğer davacıların da yüklenciden pay satın alan kişiler olduğunu, yüklenicinin taşınmazda kat irtifakı tesis etmeyip, 35/263 hisseyi davalılardan ...' a, .../263 hisseyi de diğer davalı ...' e devrettiğini, yine yüklenici davalı uhdesinde de .../263 hissenin kaldığını, davalıların taşınmazda bağımsız bölüm sahibi olmadıklarını, yüklenici ve diğer davalıların kötü niyetle hareket ettiklerini ileri sürerek.

65/263 hissenin tapu kaydının iptali ile tespit edilecek oranlarda davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olarak bedelini vermek suretiyle taşınmaz hissesi iktisap ettiğini savunarak, danın reddini istemiştir.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin .... maddesindeki, ''İleride imar durumuna göre, ilave kat inşaatına izin verildiği takdirde bu hak ...' ye ait olacaktır.'' ve .... maddesindeki, ''... bu pafta ve parsel üzerine yapılacak olan .... normal katın üzerine yapılacak olan çekme kat ...' a ait olacaktır." düzenlemeleri karşısında davalı yüklencinin ileride ilave kat inşaatına izin verilmesi halinde daire yapımı için bir kısım payları elinde tutttuğunun anlaşıldığı, sözleşmenin de fesih edilmediğinden geçerliliğini sürdürdüğü gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, taşınmazdaki ''artık hisse''nin tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir. Davacılardan arsa sahibi .... ile davalı yüklenici ... arasındaki 03.02.1997 tarihli sözleşmenin .... ve .... maddeleri hükümleri sözleşmenin bir bütün olarak ifası ile tamamlanıp, tasfiyesine kadar bağlayıcılık göstermekte olup, başlangıçta taraflar için borçlandırıcı işlem

olarak ahde vefa ilkesi uyarınca geçerli olan sözleşme kaydı, binanın bitirilmesi ile artık kanunen imkansızlaşmaktadır. Sözleşme serbestisi içinde bir ümit beklentisi olarak kararlaştırılmış olan kayıt binanın tamamlanması ile artık değer verilemez. Aksi halin kabulü eşya hukukunun belirlilik ilkesine ve kat mülkiyeti rejimine aykırı düşer. Zira 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun .... maddesi arsa paylarının uzman bilirkişi tarafından gösterileceğini, .... maddesi ise anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamayacağını, yani boşta arsa payı bırakılamayacağını öngörmektedir.

Eşya hukukunun belirlilik ilkesine aykırı düştüğü, kat mülkiyeti rejimine göre de boşta arsa payı bırakılamayacağı, aksinin kabulünün ayni hakların herkese karşı dermeyan ilkesiyle bağdaşmayacağı, başlangıçta geçerli olan sözleşme kaydının binanın bitirilmesi sonrası için bir değer ifade etmeyeceği gözetilmelidir.

Bu durumda mahkemece, binanın tamamlanmış olduğu gözetilerek, kurulu kat mülkiyeti rejimine esas olmak üzere uzman bilirkişiden rapor alınarak liste yapılarak boşta kalan arsa paylarının dağıtımı ve özgülemesi yapılarak pay tescili kararı vermek olmalıdır. Eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile verilen kararın bozulması gerekmiştir.