Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/946 K.2016/3381

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı vekili, sözleşmeye konu taşınmazın iştirak halinde maliki olan müvekkillerinden ... kendi adına asaleten, diğer müvekkilleri davacılara vekaleten, davalı şirket ile 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkillerinden... vekaleti olmamasına rağmen onun adına da işlem yapıldığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkili ... sözleşmenin imzalandığı tarihte 68 yaşında olup sözleşmedeki hükümleri idrak edebilecek durumda olmadığını,

davalının müvekkillerine yapılacak dairelerin %50'şer arsa sahibi ve yükleniciye ait olacağını beyan etmesine rağmen noterde düzenlettiği sözleşmede dairelerin %20' sinin arsa sahibine ait olacağı belirtilerek imza alındığını, olayda gabin halinin objektif unsuru olan aşırı oransızlığın mevcut olduğunu, müvekkilinin esaslı yanılmaya düşürüldüğünü, sözleşmenin esaslı unsurlarından aldatıldığını, bu durumdan yakınlarının sözleşmeyi okumasından sonra haberdar olduklarını, 2011 Eylül ayından beri müvekkillerinin davalı yüklenici tarafından oyalandığını,

davalının dairelerin büyüklüğünün 80 m² olacağını belirtmesine rağmen sonrasında 50 m² olacağını belirttiğini ileri sürerek, müvekkillerinden...vekaletinin ve muvaffakatının olmaması nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin tespitini, aksi kanaatte ise sözleşmenin haklı nedenlerden dolayı tespit ve feshine, fesih nedeni ile müvekkillerinin maruz kaldığı beklenen hak ve menfaatlerinin, zararlarının tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, ... ilgili doktor raporu olduğunu, noterden vekil tayin ettikleri kişinin temsil yetkisi ve yeteneği ile ilgili itiraz etmelerinin hükmü olmadığını, söz konusu parsele en fazla üç katlı ve 253 m² toplam alanlı inşaat yapılabilecek olup, verilen üç dairenin bu parsele yapılacak inşaatın %50'sine değil tamamına tekabül ettiğini, feshin hiçbir haklı gerekçesi olmadığını, davacılara verilen daire açısından durum değerlendirildiğinde zarar etmediklerini, davacıların müvekkilini vekaletten azlettiklerini, kendi kusurları dolayısıyla edimin ifasını imkânsız hale getirdiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin... düzenlenen 15.07.2013 tarih ve 25109 yevmiye no'lu vekaletnamede verilen yetkiye istinaden ve hukuki açıdan ehil olduğu doktor raporu ile.... tarafından imzalandığı, tarafların serbest iradesi ile akdedilen sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, mümkün olmazsa gabin sebebiyle sözleşmenin iptali ya da feshi istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, 8407 ada 2, 4 ve 12 parsel sayılı taşınmazların tevhidi ile oluşturulacak taşınmazlar üzerine iki bloktan oluşan inşaat yapılacağı kararlaştırılmış olup, davacılar ile 8407 ada 2 ve 4 parsel malikleri olarak ... sözleşmeyi imzaladıkları görülmüş ise de 8407 ada 2 ve 4 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtları dosyada bulunmadığından sözleşmenin tüm arsa maliklerince imzalanıp imzalanmadığı anlaşılamamıştır.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, oybirliği ile bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.

Mahkemece, davaya konu 22.07.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu tüm taşınmazların sözleşme tarihi itibariyle maliklerini gösterir tedavüllü tapu kaydı getirtilerek, davalı yüklenici ile sözleşme tarihinde paydaş olup, davada taraf olmayan dava dışı paydaşlar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp imzalanmadığı ya da inşaat sözleşmesi imzalanmayan paydaşların feshi istenen inşaat sözleşmelerine onayları olup olmadığı araştırılmalı, diğer paydaşlarla sözleşme ya da sözleşmeler imzalanmadığı ya da dava konusu sözleşmelere onayları bulunmadığının tespiti halinde ise, inşaat sözleşmelerinin geçersizliğinin tespitine karar verilmekle yetinilmelidir.

Davaya konu taşınmazlardaki tüm paydaşlarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ya da sözleşmeye onaylarının bulunduğunun belirlenmesi halinde ise;

Sözleşmenin feshi ya da iptali davası olağanüstü tasarruf niteliğinde bulunduğundan, mahkemece, feshi istenen 22.07.2013 tarihli sözleşmede imzası bulunan ... davaya konu taşınmazların diğer paydaşlarının yine davada zorunlu dava arkadaşı olduğu gözetilerek, diğer paydaşların HMK'nın 59 ve 60. madde hükümleri uyarınca davaya dahil edilmesi için davacı yana önel verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durularak yargılamaya devam edilmesi gerekirken, eksik taraf teşkili ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-Bozma nedenine göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

3-Kabule göre, davacı tarafça, paylaşım oranının % 50 olarak kararlaştırılmasına rağmen, sözleşmede dairelerin %20'sinin arsa sahibine ait olacağı belirtilerek imza alındığı, sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan... yaşı sebebiyle sözleşmedeki hükümleri idrak edebilecek durumda olmadığı, gabin halinin objektif unsuru da olan aşırı oransızlığın da mevcut olduğu ileri sürülerek sözleşmenin feshi istenilmiştir.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 28. maddesi anlamında aşırı yararlanmadan sözedilebilmesi için, edimler arasında açık bir oransızlık (objektif unsur) ve zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirilmesi (subjektif unsur) olgularının birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece, aşırı yararlanmanın objektif ve subjektif unsurlarının gerçekleşip gerçekleşmediği yönünde inşaatın yapılacağı taşınmazda keşif ve inceleme yapılarak bölgedeki paylaşım oranının belirlenmesi, taraf delillerinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu yönde herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmaksızın, sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan... işlem ehliyeti ile ilgili bir iddia bulunmamasına rağmen, hukuki açıdan ehil olduğunun doktor raporu ile sabit olduğu, tarafların serbest iradesi ile akdedilen sözleşme hükümlerinin geçerli olduğu gerekçesiyle, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.