Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2015/9498 K.2017/2014

Taraflar arasındaki tapu iptali, tescil ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı Varuna İnş. Mimarlık Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden kısmen kabulüne, davacı ... yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı ... vekili Av. ... ile davacılar vekili Av. ... gelmiş, diğer davalı tarafından gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili arsa sahipleri ile davalı şirket arasında 21.05.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, çalışmalara başlaması için arsa üzerindeki iki adet kargir nitelikteki 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin tapuda davalı şirkete devredildiğini, ancak davalı şirketin bu bağımsız bölümleri 13.09.2013’te diğer davalıya devrettiğini, davalı şirketin bu davranışının akdin feshi anlamına geldiğini, bu nedenle sözleşmenin 9. maddesi gereğince davalı şirketin cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu, ayrıca sözleşme uyarınca davalı şirkete,

Belediye'ye ait yan parselin satın alınması için müvekkillerince verilen parayı iade etmesi gerektiğini, devredilen bağımsız bölümlerin yıkılması nedeniyle ayrıca zarara uğradıklarını, bu zararı da tazmin etmesi gerektiğini, daha sonra diğer davalı ile 24.02.2014 tarihli sözleşmenin imzalanmak zorunda kalındığını, ancak bu sözleşmenin de resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 1.000,00 TL cezai şart, 1.000,00 TL maddi zararın ve 1.000,00 TL alacağın davalı şirketten tahsiline, 24.02.2014 tarihli sözleşmenin feshi ile 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı şirket vekili, taraflar arasındaki 21.05.2013 tarihli sözleşmenin feshedilmediğini, ayakta olduğunu, bu sözleşme uyarınca müvekkilince çalışmalara başlandığını, arsadaki kargir binanın yıkılarak taşınmazın inşaata uygun hale getirildiğini, plan ve proje çalışmalarının yapıldığını, Belediye'ye ait yan parselin satışı için müvekkiline para verilmediğini, zira satış parasının davacılarca ödenmesi yönünde karar çıktığını, binanın yıkımı nedeniyle davacıların bir zararının olmadığını, yıkımın sözleşme maddesi uyarınca ve riskli bina olması sebebiyle yapıldığını, diğer davalının tapuda devri tüm şartları bilerek aldığını ve iyiniyetli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, dava konusu bağımsız bölümleri davalı şirketten olan alacağına karşılık, tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle devraldığını, müvekkilinin,davacıların mağdur olmamaları için 24.02.2014 tarihli sözleşmeyi imzaladığını, ancak davacıların kötüniyetli davranarak kısa bir süre sonra bu davayı açtıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davacılarca 21.05.2013 tarihli sözleşmenin ifası istenmediğinden cezai şart da talep edilemeyeceği, ...

Belediye Başkanlığı'nın 19.06.2015 tarihli yazısında, belediyeye ait olan ve dava konusu taşınmaza komşu olan parselin satış kararının verildiğini, ancak malikler tarafından ödeme yapılmadığının belirtildiği, davacı tarafça da yüklenici davalı şirkete bu konuda ödeme yapıldığına dair bir belgenin ibraz edilememesi nedeniyle bu konudaki alacak talebinin de kabul edilemeyeceği, taşınmaz üzerinde bulunan ve yıkılan binanın bedelinin ise davacılara ödenmesi gerektiği, davacılar ile diğer davalı ... arasında düzenlenen 24.02.2014 tarihli sözleşmenin ise adi yazılı şekilde yapıldığı ve feshi gerektiği belirtilerek,

davalı şirket hakkında açılan davanın kısmen kabulü ile, 72.798,91 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle tahsiline, diğer taleplerin reddine; davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile, 24.02.2014 tarihli sözleşmenin feshi ile 36 parsel üzerindeki 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacılar adına 1/2'şer tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davalı yüklenici ... ile arsa sahibi davacılar arasında yapılan 24.02.2014 tarihli sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle bu sözleşmenin feshi ile geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.

Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213 (6098 sayılı TBK'nın 237), Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ''düzenleme'' biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.

Öte yandan, davalı ... hakkında kurulan tapu iptal ve tescil hükmü uyarınca, adı geçen davalıdan alınması gereken harç miktarının, tapu iptal ve tescil hükmüne konu 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerin arsa ve yapı değerleri toplamı üzerinden hesaplanması ve alınan harç miktarının bu miktardan mahsubu suretiyle tespiti gerekmektedir.

Somut olayda, taraflar arasındaki 24.02.2014 tarihli sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olup, bu durumda mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi yeterli iken hüküm fıkrasında sözleşmenin feshine de karar verilmesi;

ayrıca, davalı ... yönünden kurulan tescil hükmü uyarınca, dava konusu bağımsız bölümlerin arsa ve yapı değerleri toplamı üzerinden, adı geçen davalıdan alınması gereken harç miktarı 15.929,36 TL olup fazla alınan 1.642,92 TL'nin mahsubu neticesinde, davalı ...'den tahsili gereken harç miktarının 14.286,44 TL olmasına rağmen, mahkemece bu miktarın hüküm fıkrasında hatalı olarak 15.134,02 TL olduğunun belirtilmesi doğru olmamış ise de karar sonucu itibariyle doğru olduğundan, hüküm fıkrasında yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden,

HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca kararın aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.