Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/1387 K.2017/3682

...

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı ....vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılardan .... vekili Avukat ..., davalı ...vekili ..., davalı ... vekili Av. .... ile davacılar vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla, duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, arsa sahibi olan müvekkilleri ile davalılardan yüklenici şirket arasında muhtelif tarihlerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmelere istinaden müvekkillerinin hisselerirni tapuda davalı yüklenici şirket üzerine geçirdiklerini, aradan geçen uzun zamana rağmen davalı yüklenici şirketin sözleşmeye konu inşaat faaliyetlerine başlamadığını, taşınmazın arsa olarak bomboş vaziyette olduğunu, taşınmazın davalı ...'a satış yoluyla devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshedildiğinin tespiti ile davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir

Davalı ...vekili, müvekkilinin iyiniyetli iktisabının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı şirket vekili, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacı ...'in de davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, ancak dosyaya celbedilen devir senetlerinin hiçbirinde adına rastlanılmaması sebebiyle, işbu davacı yönünden açılan tapu iptali-tescil davasının reddinin gerektiği, davacı ... dışındaki diğer tüm davacıların davalı şirket ile yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirketin inşaat yapma edimini yerine getirmediği, kusurun davalı şirkete ait olduğu,

davalı şirket edimini yerine getirmediğinden sözleşme gereğince davacıların, tapudaki paylarını ayni hak olarak değil, inşaat ediminin yerine getirilmesinin karşılığı olarak şahsi hakların devri mahiyetinde olduğu, bu itibarla da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişilerin bu tür devirlerde iyiniyetli olduklarına ilişkin iddianın dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

.../...

S.2.

Kararı, davalı .... vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı...vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyi niyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır.

Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında....parselle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmış ve arsa sahipleri ayrı ayrı yapılan sözleşmeler neticesinde arsa paylarını yüklenici şirkete devretmişlerdir. Yüklenici şirket ise, 5.053 metre karelik arsanın 1551.70 metre karelik kısmını... satmıştır. ... ise, satın aldığı bu hissesini 26/04/2013 tarihinde davacı....satmıştır.

Arsa üzerinde hiçbir inşaat faaliyeti olmadığı gibi tapu kaydında da her hangi bir şerh mevcut değildir. Davcı tarafın iyiniyetle iktisap iddiasının aksi davalı tarafça iddia ve ispat edilmemiştir.

Bu durumda TMK nın 1023. maddesi gereğince, davacının yüklenicinin sattığı kişiden satın aldığı arsa hissesinin “tapuya güven” ilkesi gereğince iyiniyetli iktisabının korunarak yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken DAVANIN KABULÜNE dair kararının bozulması gerekirdi. Bu nedenle Sayın çoğunluğun “kararın onanmasına” dair kararına muhalifim.