Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/1619 K.2018/3495

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün asıl davada davacı birleşen davada asli müdahil ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-birleşen davada asli müdahil vekili Av. ..., birleşen davada davacı asil ... ile asıl ve birleşen davada davalı ... vekili Av. ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan birleşen davada davacı asil ... ve taraf avukatlarının sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı-birleşen davada asli müdahil vekili, 1423 ada 13 parselde kayıtlı taşınmazın 1/2 hissesinin bedelinin aslında davacı tarafından ödenerek satın alındığını, ama tapunun davalı üzerinde olduğunu, taraflar arasında 16.01.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, her ne kadar davacı yüklenici olarak görünse de tüm giderleri davacı tarafından karşılanarak taşınmaz üzerinde taşeron olan davalı tarafından bina inşa edildiğini, sözleşme uyarınca davacıya isabet eden daire ve dükkânların teslim alınarak kullanılmaya başlandığını,

ancak davalının bir çok edimini yerine getirmediği gibi davacıya ait 4 numaralı daireyi de üçüncü bir kişiye sattığını öğrendiklerini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan hissesinin 1/2'sinin iptali ile davacı adına tesciline, 4,5,8,9 ve 11 no'lu daireler ile 24/B no'lu dükkânın davacıya ait olduğunun tespitine, hukuki şartları oluştuğunda davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, birleşen davaya asli müdahale talebinde bulunarak, dava konusu 4 no'lu dairenin asli müdahile ait olduğunu, bu dairenin davacıya satışının haksız olduğunu ileri sürerek,

birleşen davanın reddine, 4 no'lu daireye yönelik müdahalenin men-i ile Mart 2014 tarihinden itibaren aylık 1.500,00 TL kira tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Birleşen davada davacı, 21.02.2014 tarihli sözleşme ile 1423 ada 13 parselde bulunan 4 no'lu daireyi 25.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, ancak tapuda malik olarak görünmediğini ileri sürerek, 4 no'lu daireye karşılık olan 20/316 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile kendisi adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dairelerin paylaşıldığını, ancak yasal imkansızlık nedeniyle kat irtifakı tesis edilemediğini ve iskân ruhsatı alınamadığını, 4 numaralı daireyi değil arsa hissesini birleşen davada davacıya sattığını, davalının kusurunun bulunmadığını savunarak, davanın reddini istmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu 1423 ada 13 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözlşemesi imzalandığı, sözleşme uyarınca taşınmaz üzerine inşa edilen yapının belediyece onaylanmış bir projesinin bulunmadığı, taşınmazın imar planında ilköğretim tesisi alanında kaldığı, yapının fiilen kullanıldığı, ancak plansız ve projesiz inşaa edilen yapının ruhsata bağlanmasının, kat irtifakı tesis edilmesinin, yapı Kullanma izin belgesi alınmasının mümkün olmadığı,

bu haliyle taraflar arasındaki sözleşmenin konusunun, TBK'nın 27. maddesine uyarınca, kurulduğu anda objektif ve sürekli olarak imkânsız olduğu, bu nedenle sözleşmenin batıl olduğu, davacının inşaat ruhsatı olmadan inşaata başlamasının basiretli bir tacirden beklenemeyeceği, bu nedenle kusurlu olduğu ve tapu iptal ve tescil talep hakkı olmadığı; birleşen davada davacı ile davalı arasındaki 21.02.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlendiği ve geçerli olduğu,

imar planı kapsamında kalan, henüz uygulama imar planı gerçekleşmemiş kadastro parseli olan dava konusu taşınmaza ilişkin bu sözleşme uyarınca davacının talebinin haklı olduğu gerekçesiyle, asıl davanın reddine; birleşen davanın ise kabulü ile 1423 ada 13 parselde davalı adına olan 20/316 payın asıl davada tapu kaydının iptali ile birleşen davada davacı adına kayıt tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Asıl davada davacı ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığının iddia edildiği, inşaatın sözleşmeye göre asıl davacı ... tarafından yapıldığı, ancak bu inşaatın henüz ruhsatının bulunmadığı, yani kaçak olarak yapıldığı anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki 13 parsele ilişkin yapılan 16.01.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, davalı ... dışında başka hissedarların bulunmasına rağmen bu kişilerin sözleşmeyi imzalamamış olmaları nedeniyle geçersizdir. Bu nedenle, asıl davada davacının ve birleşen davada davacının taşınmazdaki dairlerin tapusunu istemeleri söz konusu olamayacaktır. Diğer yandan, diğer maliklerin sözleşmeye muvafakat verip vermedikleri ve daha sonra bunlarla sözleşme yapılıp yapılmadığı ve sonuç olarak bu sözleşmenin geçerli hale gelip gelmediği konusunda yeterli araştırma yapılmamıştır.

Belirtilen bu hususlarda yeterli araştırma yapılarak diğer hissedarlarla sözleşme yapılıp yapılmadığı veya muvafakat vermeleri sebebiyle geçerli olduğunun anlaşılması halinde bu kez davacı tarafa inşaatın yasal hale getirilmesi konusunda yeterli süre ve yetki verilerek yasal hale getirilmesi, yasal hale getirilmesi durumunda tarafların talepleri hakkında ayrıca karar verilmesi gerekirken, bu hususun gözardı edilmesi doğru görülmemiştir.

2- Öte yandan, gerek Yargıtay 14.Hukuk Dairesi'nin 06.02.1990 tarihli ve 452/1193 sayılı kararı gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.06.1983 tarihli ve 8/954-682 sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere Tapu Müdürlüğü'nde tasarruf yapabilecek kişiler mahkemede kabul beyanında bulunduğunda bu kabule değer verilmesi gerekmektedir. (Bkz. B. Kuru Hukuk Muhakemeleri Usulü Ank. 1990, C3, 3216)

Somut olayda asıl ve birleşen davada davalının, gerek cevap dilekçesi gerekse imzası bulunan ve itiraz etmediği 26.03.1999 tarihli sözleşme uyarınca, dava konusu parselin 1/2 hissesine sahip iken bunun yarı hissesinin bedelinin davacı tarafından kendisine verildiğini ve bunun davacıya ait olduğunu kabul ettiğine göre, davalının, hali hazırda adına kayıtlı 39/70 hissesinin yarısının ve davalının 26.03.1999 tarihli sözleşmeden sonra sattığı hisseleri de nazara alınarak bu hisselerin de yarısının davacıya ait olduğunun kabulüyle, davacı talepleri

hakkında hüküm kurulması gerekirken, yukarıdaki bentte yer alan bozma sebebinde yazılı olan hususlar gerçekleşmese bile bu talebin kabulüne karar verilmesi gerekirken, bu hususun gözardı edilerek davanın reddine karar verilmesi de hatalı olmuştur.