Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/2313 K.2019/232

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında 11.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca yapılan inşaat teslim alındığında zeminden 68,94 m² ve bodrumdan 32,50 m² eksik ifa olduğunun belirlendiğini ileri sürerek eksik ifa olarak belirlenen kısmının müvekkili adına tesciline mümkün olmaması halinde fazlaya ilişkin hakkın saklı kalması kaydı ile 10.000,00 TL. bedelin tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını, sözleşmenin şekil noksanlığı sebebiyle geçersiz olduğu, davacının davaya konu bağımsız bölümleri 26.08.2010 tarihinde dava dışı Hacı Osman Özdemir'e devrettiği, davacının 818 Sayılı Yasa’nın 362. maddesi uyarınca kendisine bırakılan ve davaya konu edilen iki adet bağımsız bölümü örtülü olarak kabul ettiği, muayene ve ihbar yükümlülüklerini üç seneye yakın süre yerine getirmemiş olduğu, yapılan eseri kabul etmiş sayıldığı,

davaya konu bağımsız bölümlerin maliki ...olduğundan davacının önceki hak sahipliğine dayanarak eksik ifa bedelini isteme konusunda hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle, tapu iptaline ilişkin talebin pasif husumet yokluğu nedeni ile, alacak talebinin ise hukuki yarar yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.

Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi” diğeri ise, Türk Medeni Kanunu 634. 6098 sayılı TBK'nın 237 Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme’’dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ''düzenleme'' biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şeklen geçersiz sözleşmelerin de inşaatın reddedilemeyecek seviyede ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle geçerli hale gelmesi mümkündür. Gerçekten, tarafların inşaatın yapılması veya tapuda pay .../...

devri yapılması suretiyle edimlerini yerine getirmesi halinde 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olacağı hükme bağlanmıştır.

Somut olayda, taraflar arasındaki 11.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmasına rağmen inşaatın tamamlanması sebebiyle geçerli hale gelmiştir. Bu nedenle mahkemenin sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki kabulünde isabet yoktur.

Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar TBK'nın 147/6. maddesi uyarınca beş yıllık zaman aşımına tabiidir. Davacı arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri başkasına satarak devretmesi, bağımsız bölümleri zımnen kabul ettiği anlamına gelmeyeceği gibi sözleşme gereği eksiklik nedeniyle tazminat istenmesine de engel değildir. Bu nedenle davacı arsa sahibi beş yıllık zaman aşımı süresi içerisinde eksik ifa nedeniyle alacak talebinde bulunabilir.

Bu durumda mahkemece, yukarıda anılan hususlar göz önünde bulundurularak, tarafların tüm delillerinin değerlendirilip tartışılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.