Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/4371 K.2019/1061

......

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, eksik ve ayıplı iş bedeli, kira alacağı, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl davada sözleşmenin feshi talebinin reddine, alacak talebinin kısmen kabulüne, birleşen davada tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne yönelik verilen hükmün taraf vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmiştir. Belli günde birleşen dosya davalısı ... ile vekili Av. ... ve karşı taraf ... ile vekili avukat ...'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan asıl davada davalı asıl ... ve taraf avukatlarının sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı vekili, taraflar arasında 13.02.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşme imzalandığını, ihtarlarla yüklenicinin sözleşme ve ek sözleşmelerdeki süre ve şartlara riayet etmesi ve eksiklikler için süreler verildiğini, davalının ihtarlara rağmen sözleşmeye uygun hareket etmediğini ve müvekkilinin telafisi mümkün olmayan zararlara uğramasına sebep olduğunu, sonuç olarak teknik şartname ve sözleşmelere uyulmadığını inşaatın bitirilip teslim edilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshi ile kira bedeli ve eksik-ayıplı iş bedeli karşılığı şimdilik 500.000 TL.nin faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslahla dava değerini yükseltmiştir.

Asıl davada davalı ve birleşen davada davacı vekili, sözleşmeden sonra arsa sahibinin müteaddit defalar işe müdahale etmek suretiyle ve tadilatı geciktirecek yeni taleplerde bulunduğunu, arsa sahibinin dava dilekçesinde açıkça sözleşmenin feshi hakkında feragat etmiş olmasına rağmen sözleşmenin feshi ile eksik-ayıplı iş bedeli istemine yönelik taleplerin hukuken aynı anda talep ve dava konusu yapılamayacağını savnarak asıl davanın reddini istemiş, bilreşen davada ise;

sözleşme uyarınca arsa sahibinin 648 ada 1 parsel nolu taşınmazın tapusunu verdiğini ancak dava konusu 646 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapusunun müvekkiline devredileceği kararlaştırılmasına ve iskan ruhsatı alınmış olmasına rağmen devredilmediğini, davalının 06.03.2008 tarihli ek sözleşmenin 11. maddesine uymadığını ileri sürerek, davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; asıl dava yönünden, sözleşmeye konu inşaatın tamamlandığı, içerisinde oturulduğu ve mesken ruhsatının da 12.10.2010 tarihinde alınmış olması sebebiyle, sözleşmenin feshinin mümkün olmadığı, 06.03.2008 tarihli ek sözleşmede inşaatın teslim süresinin anahtar teslim 30.07.2008 tarihi olarak belirlendiği, her ne kadar yüklenici 30.07.2008 tarihli bina teslim tutanağı ile .../... S.2.

süresinde teslimi gerçekleştirmiş olduğunu savunmuş olsa da, binanın bitmesi ile teslimin farklı hukuki durumlar olup, ancak 12.10.2010 tarihinde alınmış olan iskan ruhsatı ile teslimden bahsedilebileceği, dolayısıyla yüklenicinin 2 yıl 2 ay 12 günlük gecikmesinin söz konusu olup, temerrüde düştüğü, arsa sahibinin kira bedeli talebinde haklı olduğu, bir kısım eksik ve ayıplı iş yapıldığının bilirkişi raporları ile sabit olduğu,

ıslahla arttırılan kısım yönünden 5 yıllık zaman aşımı süresinin ıslah tarihi itibariyle gerçekleştiğinden bu kısım yönünden davanın reddinin gerektiği, birleşen davada davacı yüklenici kendi edimini ifa etmeden arsa sahibi davalının edimini yerine getirmesini isteyemeyeceği, depo kararının da yüklenici tarafından yerine getirilmediği ancak her iki edimin aynı anda ifa edilmesi mümkün olduğundan depo kararına yönelik ara karardan vazgeçildiği, bu durumda BK'nın 81. maddesine göre ancak birlikte ifa kuralı gereği birleşen davada tapu iptali-tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada taraf vekillerinin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Asıl davada yüklenici olan davalı taraf, 30.08.2007 tarihli fiili teslim öncesi davacı arsa sahibinin kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin birçoğunu sattığını savunmuş, ancak mahkemece bu hususta herhangi bir araştırma yapılmadığı anlaşılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa sahibinin kendisine özgülenen bağımsız bölümleri satması, kiraya vermiş olması vs. hallerinde kira tazminatı isteyemez.

Bu itibarla mahkemece, sözleşme konusu taşınmaza ait tüm tapu kayıtları getirtilip, arsa sahibine ait olup şayet satılan bağımsız bölümlerin bulunması halinde, satım sonrası için kira tazminatı istenemeyeceği gözetilmeksizin, mahkemece eksik incelemeye dayalı olarak sözleşme uyarınca asıl davada davacı arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümlerin tamamı yönünden kira tazminatına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

3-Asıl davada davalı yüklenici tarafından 30.07.2008 tarihinde fiili teslim olgusu iddia edilmiş olup, mahkemenin bu konudaki araştırması da yeterli olmayıp, bu itibarla mahkemece, öncelikle 30.07.2008 tarihli bina teslim tutanağında imzası bulunan arsa sahibine karşı sorumlu inşaat mühendisi......., arsa sahipleri adına inşaatı teslim almaya yetkili kılınıp kılınmadığının araştırılması, teslim almaya yetkisinin bulunmadığının anlaşılması halinde ise fiili teslim konusunda tarafların tüm delillerin toplanarak,

ayrıca bağımsız bölümlere ait elektrik, su, doğalgaz vs. abonelik bilgileri de ilgili yerlerden celbedilerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi, fiili teslim tarihinden önce satılmayan arsa sahibine ait bağımsız bölümler için kira tazminatına hükmedilmesi, fiili teslim tarihinden sonra kira tazminatı talep edilemeyeceği gözetilerek hüküm kurulması gerekirken iskan iznin alındığı 12.10.2010 tarihine kadar kira tazminatına karar verilmesi doğru olmamıştır.

4-Kira tazminatı, talep edilebileceği tarihten itibaren TBK.nın 147. maddesi uyarınca 5 yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. Somut olayda da yukarıdaki bentte açıklandığı şekilde fiili teslim tarihinin tespiti sonrası, kira tazminatının talep edilebilir olduğu tarihten itibaren zaman aşımı itirazı hususunun değerlendirilmemesi de doğru görülmemiştir.

5-Mahkemenin, her ne kadar dava dilekçesinde talep edilmeyen istemin, ıslahla birlikte istenemeyeceği yönündeki gerekçesi doğru ise de, açılan bu dava ile taraflar arasındaki sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden, zemin katta bulunan ve ortak alan olarak tapuya tescil edildiği anlaşılan 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere ilişkin arsa sahibinin iddiasına

.../...

S.3.

yönelik olarak araştırma yapılıp talep edilebilecek durumda olması halinde ise birlikte ifa kuralı gereği verilecek kararda bu hususun da gözönünde bulundurularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi de doğru olmamıştır. 6-Bozma nedenine göre birleşen davaya yönelik taraf vekillerinin tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.