Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/4932 K.2019/5121

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün davacılar vekilince duruşmasız, davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı asıl ... ile vekili Av. ... ile davacılar vekili Av. ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, müvekkilerinin, murisleri adına tapu tahsis belgesi ile tahsis edilen taşınmaz için davalı ile 28.05.1993 tarihinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları zannıyla bir sözleşme düzenlediklerini, fakat daha sonra,

noterde yapılan bu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunu gördüklerini, davalının hiç bir bedel ödemeden söz konusu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı belediye üzerinden kendi adına tescil ettirdiğini, işbu davadan önce hile nedenine dayalı olarak açtıkları tapu iptal ve tescil davasının, 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle reddedildiğini, davalı yüklenicinin o davada müvekkillerine birer daire vermeyi taahhüt ettiğini kabul ettiğini ve ruhsat alamadığı için binayı yapamadığını beyan ettiğini, aradan çok uzun süre geçtiğinden yüklenicinin edimini yerine getirme ihtimalinin kalmadığını,

müvekkillerine devri taahhüt edilen 3 adet dairenin bedelinin ve kira bedelinin ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, 3 dairenin bedeli için 450.000,00 TL, en az 5 yıllık kira bedeli için 95.000,00 TL olmak üzere toplam 545.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla daire bedeli talebini 570.000,00 TL’ye arttırmıştır.

Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ancak verilenlerin iadesinin istenebileceğini, müvekkilinin taşınmazı bedelini ödeyerek devraldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki 28.05.1993 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra düzenlenen 01.02.1994 tarihli adi yazılı sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olduğu, bu sözleşmede davalı yüklenicinin davacılara 3 adet daire teslim edeceğinin kararlaştırıldığı, resmi şekilde yapılmayan bu sözleşmenin geçersiz olduğu ve yüklenici bina yapma edimini yerine getirmediğinden sonradan da geçerli hale gelmediği, bu durumda, davacı arsa sahiplerinin ancak ellerinden çıkan arsanın bedelini talep edebilecekleri, geçersiz sözleşmeye dayalı kira kaybı talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 242.100,00 TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Davacılar vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Dava, taraflar arasında noterde düzenlenen 28.05.1993 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ve adi yazılı olarak düzenlenen 01.02.1994 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Protokoldür" başlıklı sözleşmeye dayalı tazminat istemine ilişkindir.

28.05.1993 tarihli sözleşmede, davacıların murisi adına tahsisli 22 pafta 4374 parsel nolu taşınmazın 90,00 TL bedel mukabilinde alıcı ...'e satışının taahhüt edildiği, vaad edilen bedelin ödendiği, taşınmazın alıcıya teslim edildiği; 01.02.1994 tarihli adi yazılı sözleşmede ise, bu sözleşmenin 28.05.1993 tarihli sözleşmenin eki olduğu, taşınmaz üzerinde ... tarafından yapılacak binadan, arsa sahipleri ..., ... ve ...'a daire verileceği, ...'in bu daireler karşılığında 390,00 TL'yi nakden aldığı, onaylı projeden itibaren 24 ay içerisinde eserin teslim edileceği yazılıdır.

Her iki sözleşmeye konu 22 pafta 4374 parsel nolu taşınmaz 06.09.1985 tarihinde davacıların murisi adına, 2981 sayılı Yasa'ya dayalı olarak tapu tahsis belgesi ile tahsis edilmiştir. Bu taşınmaz 18.10.2000 tarihinde İstanbul Belediyesi tarafından davalı ...'e tapuda devredilmiştir. İlgili belediyenin dosya arasında bulunan 09.10.2000 tarihli yazısında, bu devrin 28.05.1993 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapıldığı bildirilmiştir.

Nitekim, davalı taraf da arsa sahiplerinin maddi imkanları bulunmadığından harcı yatırmadıklarını, kendisinin arsa sahiplerinin bir yakını ile belediyeye başvuruda bulunup, gerekli harcı yatırarak taşınmazı tapuda devraldığını beyan etmiştir. Sonuç olarak davalı adına yapılan tescilin dayanağının 28.05.1993 tarihli taşınmaz vaadi sözleşmesi olduğu açıktır.

Davacılar işbu davadan önce ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/308 E. Sayılı dosyasında açtıkları davada, sözleşmelerin feshini ve hile nedenine dayalı olarak tapunun iptali ile adlarına tescilini talep etmişlerdir. Davalı ...

Demir bu davaya karşı sunduğu savunmasında, taşınmazı bedelini ödeyerek devraldığını, imar çalışmalarının tamamlanmasını mütakip inşaata başlayacağını, sözleşmeyi ifa edeceğini, daireleri teslim edeceğini, davacıların adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak satışı vaad olunan daireleri ya da bedellerini talep edibeleceklerini savunmuştur.

Davacılar ise ne 23.05.1993 tarihli noterde düzenlenen sözleşmede yazılı 90,00 TL bedeli aldıklarını, ne de 01.02.1994 tarihli adi yazılı sözleşmede yazılı 390,00 TL bedeli ödediklerini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları zannıyla bu iki sözleşmeyi imzaladıklarını beyan etmişlerdir. ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.02.2008 tarihli kararında, 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Hali hazırda, parsel üzerinde herhangi bir inşaat bulunmamakta olup, parsel tapuda 6881 ada 14 parsel numarası ile davalı adına kayıtlıdır.

Taraflar arasındaki temel uyuşmazlık; sözleşme ilişkisinin niteliği, sözleşmelerin geçerliliği ve bu kapsamda dava konusu taleplerin haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Dosya kapsamında alınan 23.05.2014 tarihli bilirkişi heyet raporunda, taşınmazın bulunduğu bölgede yüklenicilerin, gecekondu sahiplerine giderek belirli bir oran karşılığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları, tapu tahsis belgesine dayalı olarak belediyeye harcı ödeyip taşınmazı devraldıkları, bölgedeki uygulamanın genel olarak bu şekilde olduğu, inşaat piyasası uygulaması, taraflar arasındaki sözleşme, davalı tarafından verilen 50.000 USD bedelli cezai şarta bağlanan senet ve davacılara bir dönem kira bedeli ödenmiş olması ve davalı tarafın ikrarları dikkate alındığında, dava konusu olayda, davacıların gerçek iradesinin satış vaadi sözleşmesi olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu belirtilmiştir.

Tüm bu olgular dikkate alındığında, her iki sözleşmenin birlikte değerlendirilmesi gerektiği, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi olduğu, bu sözleşmeler kapsamında, davacı yüklenicinin devraldığı taşınmaz karşılığında, davacı arsa sahiplerine daire teslim etme yükümlülüğü altına girdiğinin kabulü gerekir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşulu olup, bu şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Ancak sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan tapu yükleniciye devredilmiş ise başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir. Somut olayda, mahkemece, sözleşmenin geçersiz olduğu sonucuna varılmış ise de, sonradan yükleniciye tapu devri yapılmasıyla sözleşme geçerli hale gelmiştir.

Davacı taraf, daire teslim yükümlülüğüne yerine getirmeyen yüklenicinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmede devri taahhüt edilen 3 adet dairenin bedelini talep etmektedir. İfadan vazgeçerek zararının tazminini isteyen davacının bu isteminin dava tarihinde yürülükte bulunan 818 sayılı BK'nın 106/II, ikinci cümle (TBK 125/II, ilk cümle) çerçevesinde müspet zarar olarak değerlendirilmesi gerekir.

İfa yerine müspet zararın istenmesi durumunda taraflar arasındaki sözleşme yürürlükte kalır. Kusuru ile temerrüde düşen borçlu alacaklının müspet zararını tazmin ile yükümlüdür. Alacaklının isteyebileceği müspet zarar tazminatının konusu ifadaki menfaatidir. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimin tümüyle yerine getirilmesi durumunda elde edeceği değerlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bu değer, davacı arsa sahiplerine devri taahhüt edilen dairelerin bitmiş haldeki rayiç bedelleridir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların ortak iradesi ile feshedilebilir. Somut olayda, davacı arsa sahiplerinin, daha önce ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/308 E. dosyasında açtıkları davada sözleşmenin feshini talep ettikleri, dolayısıyla 818 sayılı BK'nın 106.

(TBK 125. md.) kapsamında seçimlik haklarını fesih (dönme) yönünde kullandıkları düşünülebilir ise de söz konusu dava mahkemece reddedilmiş olduğundan, davacıların bu yöndeki iradelerine hukuki sonuç bağlanması mümkün değildir.

Bu itibarla, davacı tarafın, işbu davada, az yukarıda açıklandığı üzere 818 sayılı BK'nın 106/II, ikinci cümlesi hükmüne (TBK 125/II, ilk cümle) dayalı olarak müspet zarar kapsamında devri taahhüt edilen dairelerin rayiç bedellerini isteyebileceği kabul edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Kabul şekli itibariyle, talep olmadığı halde, sözleşmeye dayalı olarak yükleniciye devredilen arsanın rayiç bedelinin tahsiline hükmedilmiş olması da HMK'nın 26. maddesi hükmüne aykırı olmuştur.