Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/6198 K.2016/5269

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davada husumet ehliyeti bulunmadığından davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, dava konusu ..... 50998 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz malikleri ile davalı şirket arasında düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın bitirilip kat irtifakı kurularak bağımsız bölümlerin 3.kişilere satıldığını ve binada apartman yönetiminin teşekkül ettirildiğini, davalı şirket tarafından yapılan binanın taraflar arasında imzalanan sözleşmede taahhüt edilen unsurları taşımadığını,

binanın yapımında kullanılan malzemelerin kalitesiz olması nedeniyle ortaya çıkan ayıp ve eksik işler nedeniyle ortaya çıkan bir kısım zararların kat malikleri tarafından karşılandığını ileri sürerek kat malikleri tarafından ödenen ve edilen zarara karşılık şimdilik 1.100,00 TL'nin davalıdan tazminine karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında yönetim adına dava açan ve aynı zamanda arsa sahibi olan .....kendi adına da dava açtığını bildirerek davaya asaleten de dahil olmuştur.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre; davacı yönetimin kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak, yüklenici davalının sözleşmede ön görülen edimlerini tam olarak yerine getirmediği iddiası ile iş bu davayı açmış ise de; apartman yönetimi sözleşmenin tarafı olmadığından sözleşmeye dayanarak açılan bu davada husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile davanın husumet nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Dava, davalı yüklenici ile davacı ....ve dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, eksik iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı

aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir.

Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir.

Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması ve kendi adına asaleten bir talebinin olması halinde çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.

Somut olayda davacı yönetici asalaten de davaya dahil olmuştur.

Bu durumda mahkemece, yönetici ..... açısından, eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi sıfatıyla arsa payı oranında talepte bulunabileceği dikkate alınarak davaya devam edilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması yerinde olmamış, bozmayı gerektirmiştir.