Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/7198 K.2017/2965

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 31.03.2016 tarih ve 2015/3348 E., 2016/2028 K. sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı ... vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü.

- KARAR -

Davacı arsa sahipleri vekili, müvekkilleri davacılar ile davalılardan ... arasında iki ayrı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, ardından ek sözleşme düzenleyerek aralarındaki her iki sözleşmenin şartları baki kalmak kaydı ile gayrimenkuller üzerine yapılan A, B ve C bloklardaki daire ve dükkanların ne şekilde paylaşılacağı konusunda anlaştıklarını, yüklenici ...’nun inşaatları 03.01.2013 tarihinde teslim etmediğini ve kısa sürede bitirmesinin de mümkün olmadığını, bu nedenle inşaatın bitirilmesi için ihtar çekip tespit yaptırdıklarını, inşaatın fiziki gerçekleşme oranının A blok için %26,70, B blok için %9,

C blok için %21,60 olarak belirlendiğini, davalı yüklenicinin süresinde edimlerini yerine getirmeyerek temerrüde düştüğünü, ayrıca inşaatın mimari projeye aykırı inşa edildiğini ve metrajının da projedekinden düşük olduğunu, yükleniciden daire satın alanların da sözleşmenin feshi ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendilerinden dairelerin isteneceğini öngörmeleri gerektiğinden iyiniyetli olmadığını ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmelerin geriye dönük olarak feshine, ...

Mah. 354 ada 26-27 parsel ve 1191 ada 8, 9, 10 parsellerin tevhidi ile oluşan 1191 ada 13 parseldeki A blok 1, 3, 4, 7, 8 no'lu bağımsız bölümlerin satın alan davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici ... vekili, müvekkilinin sözleşme gereği inşat ruhsatı alınarak işe başlanmasına rağmen ince inşaat işleri sırasında maddi sıkıntıya düştüğünü, bu nedenle edimini kısmi ifa ederek temerrüde düştüğünü, sözleşmeler gereğince müvekkiline verilen vekaletnameler uyarınca kendisine bırakılan A bloktaki daireleri davalılara sattığını, 25.01.1984 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararına göre feshin ancak TMK'nın 2. maddesine göre ileriye yönelik olabileceğini, müvekkilinin inşaatlara başlayarak ilerleme kaydettiğini,

bu inşaatların değeri oranında bedele hak kazandığını ve inşaat için yaptığı masrafları talep hakkına sahip olduğunu bu nedenlerle kısmi ifa bedeli ve masraf hakları saklı kalmak kaydıyla yapılan feshin ileri etkili sayılmasını istediklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin dava konusu A Blok 4 ve 8 no'lu daireleri resmi senetle satın alarak bedelini yükleniciye ödediğini, yüklenici ile davacılar arasındaki sözleşmelerin hiçbirinin tapuya şerh verilmemiş olduğunu, yüklenicinin satışı davacıların vekili sıfatıyla yaptığını, 31.08.2012 tarihli ek sözleşmede de 4 ve 8 no'lu dairelerin müvekkiline satıldığının belirtildiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ..., ... ve ... davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar vekillerinin temyizi üzerine, Dairemizin 31.03.2016 tarih ve 2015/3348 E., 2016/2028 K. sayılı ilamıyla, diğer temyiz itirazları reddedilerek, davaya konu parselin 354 ada 26 ve 27 parsel ve 1191 ada 8, 9, 10 parsellerin tevhidi ile oluştuğu, parsellerin daha önce tevhit edilmiş olması nedeniyle, infazı kabil olmayacak şekilde sadece davacılar adına hisseleri oranında tapuların iptali ile tesciline karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Davalılardan ... vekili, bu kez karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nın 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.

-MUHALEFET ŞERHİ-

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Somut olayda, davacı-arsa sahipleri ile davalı/yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşme tapu siciline şerh edilmemiştir. Karar düzeltme talebinde bulunan ..., davacı/arsa sahipleri adına tescilli olan 4 ve 8 nolu bağımsız bölümleri, vekil ... aracılığı ile arsa sahiplerinden satın almıştır.

Davalı ...’in taşınmazları satın alırken bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğu ve ...’nun yüklenici olduğu, yapılan sözleşmede 4 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin yükleniciye isabet ettiği konuları davacılar tarafından ispat edilememiştir.Bir başka değişle davalı ...’ın kötü niyetli olduğu davacı tarafça ispat edilemediği için yukarıda izah edilen temel ilkeler gereğince davalı ...’ın TMK nın 1023. maddesi çerçevesinde “tapuya güven” ilkesinden yararlanması kanuni zorunluluktur.

Bu nedenle karar düzeltme talebinde bulunan davalı ...’a yönelik tapu iptali-tescil isteminin kabulüne yönelik yerel mahkeme kararının onanması gerekirken bozulmasına yönelik Dairemiz kararının, karar düzeltme aşamasında istemde bulunan açısından “bozma kararının” kaldırılarak onanması gerektiği düşüncesinde olduğumdan Sayın çoğunluğun “karar düzeltme isteminin reddine” dair kararına muhalifim.