Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/7256 K.2017/1588

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 09.06.2016 gün ve 2015/5476 esas, 2016/3484 karar sayılı ilamının duruşmalı olarak karar düzeltme yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmiş ise de karar düzeltme aşamasında duruşma yapılamayacağından istemin reddi ile incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği görüşüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, dava dışı yükleniciler ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, sözleşmelerin mahkeme kararıyla feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, davalıların sözleşme gereği yükleniciye devredilen bağımsız bölüm tapusunu satın aldıklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ve dahili davalılar, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamından, davacı ile dava dışı yükleniciler arasındaki asrsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshedildiği, mahkeme kararının Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, davalıların sözleşme gereği yükleniciye devredilen daireleri satın aldıkları, yükleniciler edimlerini yerine getirmediklerinden ona isabet eden bağımsız bölümleri satın alan üçüncü kişilerin iyiniyet hükümlerinden yaralanamayacağı gerekçesiyle, davanın kabulüne dair verilen kararın, davalı ve dahili davalılar vekillerince temyizi üzerine, Dairemizin 09.06.2016 tarih ve 2015/5476 E., 2016/3484 K. sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmiştir.

Bu kez, davalı vekili ile dahili davalı ... vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nın 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.

-MUHALEFET ŞERHİ-

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır.

Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyiniyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK'nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyiniyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda, davacı arsa sahibi ... ile yüklenici ...arasında 14.01.1997 tarihinde ...ada ...ve .... parsellerle ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici 21.05.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ...’a devretmiş ve aynı gün arsa sahibi ile ... arasında ek inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Arsa sahibi ile ... ve ...arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/212 esas sayılı dosyasında geriye etkili olarak feshedilmiş ve bu karar kesinleşmiştir.

Davacı arsa sahibi, sözleşme gereği üstünde yapılacak tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakıldığı ... no'lu parselin ... hissesini 23.07.1996 tarihinde bedel karşılığı tapuda satmıştır. Yüklenici ...no'lu parseldeki B Blok birinci bodrum kat 2 no'lu dairenin kat irtifakına ayrılan 16/1028 payını ... 04.02.1997 tarihinde satmıştır. ... 11.04.1997 tarihinde satın aldığı bu payı ..., ...ise ... ...ise 29.05.2000 tarihinde ..., ... ise 20.09.2013 tarihinde ...'a, bu şahısta 20.02.2014 arihinde ...'a satmıştır. Tapu kaydında arsa payı sözleşmesi şerhi mevcut değildir. Bağımsız bölüm ...adına kayıtlı iken 02.05.2011 yılında ... AHM'nin 2011/224 esas sayılı dosyasında davalıdır. Şerhi işlenmiştir. ...ve ...söz konusu şerh varken bağımsız bölümü satın almışlardır.

Davacı bu davada dava konusu arsa nedeniyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiğini bu nedenle halen dahili davalı olan ... adına olan ve ...parselde 16/1028 pay karşılığında oluşturulan kat irtifak tapusu bulunan 2 no'lu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile tescile karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme davayı kabul etmiş Dairemizde yerel mahkeme kararını onamıştır. Bu kez Davalılardan ... ile dahili davalı ... iyiniyetli üçüncü kişiler olduklarını belirterek karar düzeltme talebinde bulunmuşlardır.

Yukarıda izah edildiği gibi, ilk yükleniciden kat irtifak karşılığı olan arsa hissesini satın alan ..., ..., ...i ve ...’in, aksi ispat edilmediği sürece iyiniyetli oldukları kabul edilmek zorundadır. Dolayısıyla bu kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanmak suretiyle iyiniyetle iktisap ettikleri 2 no'lu bağımsız bölümün iktisabı korunmalıdır.

Her ne kadar tapuya “davalıdır” şerhi işlendikten sonra devralan İrfan ve Şerife’nin “şerh nedeniyle” iyiniyetli oldukları sorgulanabilirse de ilk dört iktisap iyiniyetli iktisap olduğundan son iki iktisap tamamen önceki maliklerin iktisabına dayandığından İrfan ve Şerife’nin iyiniyetli olup olmamalarının da artık bir önemi yoktur.

Bu nedenle, karar düzeltme talebi kabul edilerek yerel mahkeme kararının bozulması gerekirken karar düzeltme talebinin reddine dair sayın çoğunluğun kararına muhalifim.