Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/730 K.2016/4342

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 17.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın 12 ayda bitirileceği kararlaştırıldığı halde, halen bitirilmediğini ve kendisine ait bağımsız bölümlerde ve bina ortak alanlarında bir takım eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 8.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, binanın zamanında teslim edildiğini, herhangi bir eksik ya da ayıplı iş bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmeye göre dairelerin en geç 24.02.2013 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, genel iskan ruhsatının 19.09.2013 tarihinde alındığı, davacının geç teslim nedeniyle toplam 5.465,00 TL gecikme tazminatı isteyebileceği, eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için gerekli bedelin ise 868,60 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 6.333,60 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Mahkemece, davacı tarafın, bodrum kat alanı ile balkon sayısına ve çatı terası su yalıtımına ilişkin eksik ve ayıplı iş bedeli istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki 17.10.2011 tarihli sözleşmede, bağımsız bölümlerin paylaşımı yapılmış, bodrum katlardaki 3 adet daireden, bir tanesinin arsa sahibine, bir tanesinin yükleniciye ve bir tanesinin de dava dışı başka bir arsa sahibine ait olacağı, binanın yüklenici tarafından çizdirilecek, mal sahibinin onayı ve ilgili belediyenin izni doğrultusunda verilecek inşaat ruhsatına, plan ve projelerine, yapı denetimine uygun olarak, anahtar teslimi imal edileceği kararlaştırılmıştır.

Davacı arsa sahibi, kendisine ait olan bodrum kattaki 2 no'lu bağımsız bölümün, yükleniciye ait olan 3 no'lu bağımsız bölüme göre daha küçük olduğunu ve yükleniciye ait bağımsız bölümde iki adet balkon olmasına rağmen, kendisine ait bağımsız bölümde bir adet balkon olduğunu, bu durumun sözleşmeye aykırı olduğunu ileri sürerek, eksik iş bedeli isteminde bulunmuştur.

...

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, 2 no'lu bağımsız bölümün 61 m², 3 no'lu bağımsız bölümün 56 m² ve 2 no'lu bağımsız bölümün onaylı mimarı projesinde belirlenmiş olan ölçülere uygun olarak inşa edilmiş olduğu belirtilerek, eksik iş bedeli hesaplanmadığı belirtilmiş, ayrıca, keşif esnasında 3 no'lu bağımsız bölümde fiilen inceleme yapılmadığı anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki, sözleşmede bodrum katlardaki dairelerin ölçüleri ve özellikleri konusunda herhangi bir düzenleme yapılmamış ise de, daireler eşit ölçülerde ve özelliklerde olmalıdır. Ancak, buna aykırı olarak yapılan imalatın, mimarı projesine arsa sahiplerince onay verilmiş ise, artık anılan sebebe dayalı olarak eksik iş bedeli talep edilemez. Mimari projede arsa sahiplerinin onayı bulunmaması halinde ise, davacı tarafa ait bodrum kattaki 2 no'lu bağımsız bölüm iddia edildiği gibi, yükleniciye ait 3 no'lu bağımsız bölümden alan olarak daha küçük ve balkon sayısı yönünden eksik imal edilmiş ise, davacı tarafın bu kaleme ilişkin isteminde haklı olduğunun kabulü gerekir.

Öte yandan, bina çatı terasının su yatılımına ilişkin istem yönüden; bilirkişi raporunda, çatı terasına şap yapıldığı, ancak bu imalatın başlı başına su yalıtımını sağlamadığı, ancak, şap tabakası kırılarak bunun altına yapılan yalıtım imalatının incelenmesi sonucunda bu konuyla ilgili bir tespitte bulunulabileceği, onaylı mimarı projeye göre çatı yalıtımı yapılabilmesi için davacının payına düşecek bedelin 1.500,00 TL olacağı ve fakat, ifade edildiği gibi, şap tabakasının altı kontrol edilmediğinden bu bedelin toplam eksik ve ayıplı iş bedeline eklenmediği belirtilmiş ise de, bu husustaki inceleme ve araştırma yeterli değildir.

Zira, raporda ifade edildiği gibi, şap tabakasının altındaki yalıtımın uygun olup olmadığı belirlenmemiş ve rapor ekindeki fotoğraflarda da görüldüğü üzere, davacıya ait en üst kattaki dairenin tavanında su sızıntıları olduğu tespit edilmiştir.

Bu durumda, mahkemece, binanın imar işlem dosyası ve onaylı mimari projesi getirtilerek, arsa sahiplerinin, söz konusu mimari projeye onayı verip vermediklerinin araştırılması, arsa sahipleri mimari projeye onay vermiş iseler, şimdi olduğu gibi, bodrum kat daire alanına ve balkon sayısına ilişkin eksik iş bedeli isteminin reddine, mimari projede arsa sahiplerinin onayı bulunmuyor ise, mahallinde yeniden yapılacak keşifte, bodrum kattaki 2 ve 3 no'lu bağımsız bölümler yerinde incelenip, davacı tarafın ileri sürdüğü şekilde, daire alanları ve balkon sayılar yönünden bir eksiklik bulunup bulunmadığı,

çatı terası su yalıtımının uygun olup olmadığı, davacının bu kalemlere ilişkin istemlerinde haklı olup olmadığı hususlarında, bilirkişi kurulundan alınacak rapora göre bir karar verilmesi gerekirken, bu istemler yönünden, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.