Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/8206 K.2019/4109

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil veya tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, taraflar arasında 18.08.2011 tarihli adi sözleşme yapıldığını, bu sözleşme ile davacının taşınmazındaki tüm hak ve hisselerini arsa payı karşılığı olarak ...' e devrettiğini, müvekkiline verilmesi taahhüt edilen giriş kattaki daire için davalı yanın, dairenin tapusunu müvekkile teslimi anında 40.000,00 TL müvekkilden almak suretiyle daireyi teslim edeceğini beyan ve taahhüt ettiğini; davalı ile müvekkili arasında adi yazılı satış sözleşmesi daha sonra ...

3. Noterliğinin 26.08.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dönüştürüldüğünü, söz konusu sözleşmeye göre binanın ön cephesinden bakıldığında zemin kat sol taraftaki daireyi 40.000,00 TL bedel karşılığında ...'a sattığını beyan ve ifade ettiğini, davalı yan yapılan sözleşme gereği müvekkiline verilmesi lazım gelen dava konusu daireyi müvekkiline vermeyerek tapu da 3. şahıslara satmak suretiyle sözleşme ihlal ederek ve müvekkilini maddi zarara uğrattığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının davalıya ya da 3. şahıslara kayıtlı olması halinde tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline,

bu mümkün olmadığında taşınmazın belirlenecek değerinin en yüksek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşmenin imzalandığı tarih itibarıyla, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydına göre arsa maliki paydaşlar ... ve ... dışında başka paydaşların daha bulunduğu ve bunlar ile sözleşme yapılmadığı gibi sözleşmeye muvafakatlarının olduğu iddia ve ispatta edilmediği, tüm paydaşların iştirak etmediği ya da muvafakat etmediği sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde ''düzenleme'' biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şeklen geçersiz sözleşmelerin de inşaatın reddedilemeyecek seviyede ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle geçerli hale gelmesi mümkündür.

Gerçekten, tarafların inşaatın yapılması veya tapuda pay devri yapılması suretiyle edimlerini yerine getirmesi halinde 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince, şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olacağı hükme bağlanmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile tapu kaydının verilmiş olması veya inşaatın vazgeçilmeyecek şekilde tamamlanmış olması halinde artık şekil noksanlığı nedeni ile sözleşmenin geçersiz olduğundan bahsedilemez. Somut olayda inşaat tamamlandığına göre sözleşmenin şekil nedeni ile geçersizliğinden bahsedilmez. Davacı ve davalı arasındaki satış vaadininde noterde yapılması nedeniyle geçerlidir.

Ancak tapu iptal ve tescil davalarında kayıt malikinin davada taraf olmadan dava görülemez.

Bu nedenle mahkemece davacının terditli talebi hatırlatılıp tapu iptali talebinde ısrar edildiği takdirde kayıt malikini davaya dahil edilerek yargılamaya devam olunması; tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçilip davaya sadece bedele inhisar ettirilmesi halinde yukarıdaki açıklamalarda nazara alınıp yargılamaya devam edilerek sonuca uygun karar verilmesi gerekirken sırf geçersizlik nedeni ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.