Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2016/959 K.2018/4110

Taraflar arasında görülen sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 03.12.2015 gün ve 2014/11161 Esas, 2015/7877 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla birleşen 2013/365 Esas sayılı davada davalı ... vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü.

- KARAR -

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında 20.10.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin müvekkillerine isabet eden 7 nolu daireyi diğer davalı ...'ye satıp devrettiğini, davalı yüklenicinin sözleşme edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile birleşen davada 7 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı yüklenici vekili, davanın reddini istemiş, birleşen davada davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak birleşen davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece asıl davanın reddi ile birleşen davanın kabulüne dair verilen karar, birleşen davada davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce onanmıştır.

Bu kez, birleşen davada davalı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nın 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda davacı/arsa sahipleri ile davalı ... arasında 20.10.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, davacıların mirasen kendilerine intikal eden taşınmaz hisselerini sözleşmeden sonra yükleniciye devrettikleri ve yüklenicinin, kat irtifak tapusu oluşturduktan sonra, dava konusu 5 nolu bağımsız bölümün tapusunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacılara ve kardeşlerine bırakması gerekirken üçüncü kişi ...’ye sattığı sabittir. Davalı ... baştan beri iyiniyetli olduğunu 5 nolu bağımsız bölümü tapuya güvenerek satın aldığını, beyan etmiştir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuyu yüklenici

adına devretmiş, yüklenici kat irtifak tapusu tesis ederek 5 nolu bağımsız bölümü ... ye satmıştır. Yukarıda da açıkladığımız gibi, üçüncü kişinin iyi niyeti asıldır. Bir başka değişle davalının TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir.

Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.

Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan kararı daha önce Dairemizce onanmışsa da, onama kararı kaldırılarak karar düzeltme talebinin kabulü ile yerel mahkeme kararının bozulması gerektiği kanaatine vardığımdan, Dairemizin Sayın çoğunluğunun karar düzeltme isteminin reddine dair kararına muhalifim.