Yargıtay 3. Ceza Dairesi E.2023/4624 K.2025/9289

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili.

İstanbul Büyükşehir Belediyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen ... evleri projesinden B blok 77 nolu daireyi 24.01.2008 tarihinde satın aldığını, 2009 yılının Aralık ayında geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarı yarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4.500 m²'lik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vadedilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını,

15.05.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında, davalı yetkilisinin 4.500 m²'lik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tespit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini, akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını,

ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahalin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak, süs havuzu araç parklarının kalitesiz yapıldığı vs. taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar nedeni ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak, taşınmaz bedelinden 5.000,00 TL'nin bedel indirimi yapılarak faizi ile ödetilmesini istemiş, ıslah ile talep miktarını arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini iistemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 25.10.2011 tarihli kararıyla; davanın kabulü ile, satış bedelinden 113.467,00 TL indirilerek 5.000,00 TL'nin dava tarihinden, 108.467,00 TL'nin ıslah tarihinden değişen yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş; Mahkemenin 25.10.2011 tarihli kararın süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 23.05.2013 tarihli ilamla; yeşil alana ilişkin ayıp ihbarının süresinde yapılmaması, klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmadığına ilişkin ayıp ihbarında bulunulmaması nedeniyle taleplerin reddi gerektiği, dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının eksik iş olduğu, bu eksikliklikler nedeni ile değer kaybının bulunup bulunmadığına ilişkin rapor alınması gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin 18.06.2015 tarihli kararının süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece verilen 01.06.2017 tarihli ilamla; çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması nedeniyle konutta değer azalması hesaplanması sonucu tespit edilen bedel ile işbu dosya da alınan ek bilirkişi raporunda tespit edilen bedel arasında fahiş fark bulunduğu, Mahkemece bu eksiklikler nedeni ile davacıya ait dairede bir değer kaybının bulunup bulunmadığı konusunda uzman bilirkişi kurulundan gerekçeli rapor alınması gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile; değer kaybına ilişkin 7.603,93 TL maddi tazminatın 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren, bakiye 2.603,93 TL’nin ıslah tarihinden itibaren değişken yasal faiz oranı uygulanmak sureti ile hesaplanacak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; değer kaybının emsal dosyalarda hesaplanan değer kaybının çok altında hesaplandığını, yeşil alana ilişkin ayıbın da eksik ifa olarak değerlendirilmesi gerektiğini, bütün taleplerinin eksik ifa olarak değerlendirilmesi gerektiğini, emsal dosyalarda değer kaybının taşınmazın %5' ine tekabül ettiğini, avans faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir. Davalı vekili; davacının belirttiği hususların açık ayıp niteliğinde olduğunu, ayıp ihbarında bulunmadığını, emsal kararlarda davanın reddine karar verildiğini savunarak, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının tahsili istemine ilişkindir. 1. Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, bozmanın kapsamı dışında kalan hususların ise artık incelenmesinin mümkün bulunmadığı, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı görülmekle davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, satış bedelinden indirilecek tutarın tespitinde nispi metod adıyla bilinen hesaplama yöntemi ile hesaplama yapılmadığı anlaşılmıştır.

Şöyle ki satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod," "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13. HD. T.26.12.1997, E. 1997/7580.

K. 1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifadeyle satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı halindeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

Somut olayda da, dava konusu taşınmazın alındığı tarih gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken taşınmazın dava tarihindeki ayıplı ve ayıpsız değerinin belirlenerek yapılan hesaplamaya göre karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

VI. KARAR