Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2010/2273 K.2010/9269

Dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hak saklı tutularak, 50.000 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Islah dilekçesi ile, müddeabihin 354.419,99 TL'ye çıkartılmıştır. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davalı Vek.Av.... ile ... geldiler. Aleyhine temyiz olunan Davacı Vek.Av.... geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; davacı müvekkiline ait (...-Merkez ... Köyü 2065 parsel sayılı) taşınmazda, davalının 20 yıldır kiracı olduğunu; davalının, kiraladığı yerin çok üzerinde (30.000 m2) bir alanı işgal ettiğini (plaj olarak kullandığını) iddia ederek; 5 yıllık ecrimisil bedeli olarak, fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla, 50.000 TL'nin faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesi ile de; müddeabihi 354.419,99 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın yasa ve usule aykırılıklar taşıyan dava dilekçesinde dayandığı hususların aynısını gerekçe göstererek kira tespit davası açtığını, bu davada; müvekkilinin kullandığı alandan tahsis diye bahsedildiğini, işgalden sözedilmediğini; taraflar arasındaki görülüp sonuçlanan davalarda, müvekkilinin kiralanan olarak ne miktar taşınmaz kullandığının tespit edilip saptandığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; "Dinlenen tanık beyanlarından ve toplanan delillerden ve Sulh Hukuk Mahkemesi dosyası içinde bulunan kira sözleşmesinden; davacı tarafından davalılara ... Plaj sahası içinde 40 adet prefabrik boş konutun kiraya verildiği, bu konutların bulunduğu kısmın 8049 m2 olduğu; ancak, davalının kira konusu 40 adet boş konut dışında zeminde 26.350 m2 lik alanı kullandığı; buna göre, sözleşme dışı davalının 18301 m2 lik kısmı yasal hak olmaksızın işgal ettiği anlaşılmakla; davacının, bu kısım için ecrimisil isteme hakkı bulunduğu ve alınan bilirkişi raporunda açıklandığı üzere davacının 18.8.2001-18.8.2006 tarihleri arası için isteyebileceği ecrimisil miktarının 354.419,99 TL olduğu, gerekçesiyle" davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen, 24.03.1986 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre. 40 adet prefabrik boş konut, İç ve Dış Turizme Yönelik Otel-Motel olarak işletilmek üzere. 3 yıllığına kiraya verilmiştir. Süre bitiminde ise sözleşme kendiliğinden yenilenerek kullanılmıştır. Sözleşmenin hususi şartlar kısmında.

“40 adet konut için ayrılan plaj sahasından sadece bu konutta kalanlar yararlanacak, hariçten ücretli ve ücretsiz hiçbir şekilde müşteri alınmayacaktır.” hükmü ile, “kiracı tarafından evlerin ön kısmına bir adet kafeterya yaptırılacaktır. Yaptırılacak kafeterya için üç adet değişik proje getirecek birlik encümeninin tastik edeceği proje uygulanacaktır.

Yaptırılacak kafeterya için inşaat ve işletme ruhsatı kiracı tarafından alınacak kira hitamı sonunda hiçbir hak iddia etmeksizin kafeterya'yı birliğe terk edecektir” hükmüne yer verildiği, 10.cu maddesinde de “40 adet ünitenin ve kafeteryanın ek tesisleri işletilmesi birlik başkanı birlik müdürü tarafından veya birlik idarenin görevlendirileceği görevli tarafından denetlenecektir. Görülen eksik ve kusurlar kiracıya tebliğ edilecektir.

Eksik kusurlar derhal giderilecek ve giderilmediği takdirde mukavelenin feshine birlik encümeni yetkili kılınacaktır” hükmünün kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı kiracının, sözleşmenin hususi şartlarında yer alan hükümler çerçevesinde, kiralanan yerde proje yaptırıp davacının onayını aldıktan sonra kafeterya ve eklentilerini yaptığı ve bu dava tarihine kadar 20 yıl boyunca taşınmazı kullandığı da tarafların kabulündedir.

Davacının, dava konusu kiralanan yerlerle ilgili 18.07.1994-02.04.1996 ve 15.04.1999 tarihlerinde açtığı kira tespit davalarında; yapılan keşifler sonucunda alınan bilirkişi raporlarıyla kira parasının tespit edilerek kesinleştiği, dosya içine konulan karar fotokopilerinden anlaşılmaktadır.

Keza, davacının; ihtiyaç nedeniyle açtığı değişik tarihlerdeki tahliye davalarının, ihtiyaç iddiasının samimi görülmediğinden reddedildiği; ancak, en son 16.04.2004 tarihli açılan davada; ... ... Belediyesi tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli imar planlarında taşınmazın bulunduğu yerde 6.50 m yükseklik ve 0.05 emsal yoğunlukta inşaata müsaade edildiği, taşınmazın halen üzerindeki kira konusu yapıların kaçak olup boşaltılması gerektiği hususundaki davacı iddiasının, mahkemece haklı bulunarak; 23.12.2005 tarihinde davanın kabulüne karar verilip, davalının taşınmazdan tahliye edildiği ve kararın Yargıtayca onanıp kesinleştiği görülmüştür.

Taraflara arasındaki uyuşmazlık, davalı kiracının; kira sözleşmesi kapsamı dışında yer kullanıp kullanmadığı noktasında toplanmaktadır.

Dava konusu yerle ilgili düzenlenen kira sözleşmesinde somut olarak 40 adet prefabrik boş konuttan bahsedilmiş olmakla birlikte, kiralananın plaj olarak ve bahsedilen boş konutlarla birlikte iç ve dış turizme yönelik otel-motel olarak işletilmek üzere kiralanması; hususi şartlar konularak kafeterya ile eklentilerine ilişkin proje yapılıp kullanım sahasının genişletilmesi durumu değerlendirildiğinde ve yeni yapılaşma şeklinin davacının onayında ve denetiminde olduğu hususu da gözetildiğinde; davalının tahliye ettiği yerin bir bütün olarak, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında bulunduğunun kabulü gerekmektedir.

Zira, davacı; davalı kiracının taşınmazı bir bütün olarak, öncesinde var olan ve sonradan eklenen yapılarla birlikte kullanımını onaylanmış, bu kullanım şekline dayalı olarak sonraki tarihlerde kira tesbit davaları açmış bulunmaktadır. Tahliye hükmüne esas alınan bilirkişi raporunda; davalının kullandığı yerin miktarının 27328 m2 olduğu tesbit edilmiştir.

Ecrimisile ilişkin bu davada alınan bilirkişi raporunda da; davalının kullandığı toplam alanın 26350 m2 olarak tesbit edildiğinin anlaşılmış olmasına göre; davacının, kira sözleşmesinin dışında davalının yer kullandığı iddiasını. TMK'nun 2.maddesinde ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaştırmak mümkün görülmemiştir.

O halde, mahkemece; tüm delillerin değerlendirilmesi sonucu, davalının kiralama amacına uygun olarak kullandığı alanın; taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi ve hukuki şartlar kısmındaki hükümler kapsamında bulunduğu kabul edilerek; ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın kabulüne ilişkin hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 750 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı tarafa verilmesine,