Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2011/463 K.2011/5868

Asıl dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 5142 TL birleşen dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 17.973 TL ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili talep ve dava edilmiştir. Mahkemece her iki davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Asıl dava dilekçesinde, davalıların müşterek malik olarak hissedarı oldukları ...., İli ....,İlçesi ...., Köyünde kain tapunun 1982 ada, 2 parselde kayıtlı kat irtifakı kurulmuş 2.kattaki 12 nolu meskenin, zemin kattaki 5 nolu ve 7 nolu dükkanların 29.03.2002 tarihinde dava dışı malik ...nin 3/16 hisselerinin müvekkili tarafından satın alındığını, bu yerlerden olan meskende davalılardan ...nin oturduğunu, dükkanlarında davalıların hepsi tarafından kiraya verildiğini,

müvekkili tarafından bu taşınmazların satın alınmasından sonra davalılara 29.04.2002 tarihinde ihtarname çekilmesine rağmen hisse karşılığının verilmediği ileri sürülerek satınalma tarihi olan 29.03.2002 ile dava tarihi 13.03.2003 tarihi arasındaki ecrimisil bedeli ile ilgili olarak fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik dükkanlar için her bir davalıdan (toplam dört davalı) ayrı ayrı 1.203,12 TL ecrimisilin, meskenle ilgili olarak davalı ...'den 330 TL ecrimisilin tahsili;

birleşen davada ise, aynı yerlerle ilgili olarak 13.03.2003 ile dava tarihi olan 09.03.2004 arasındaki döneme ilişkin olarak fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 17.913,12 TL ecrimisilin davalılardan tahsili talep ve dava edilmiştir.

Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazların 3/16 hissesinin 29.03.2002 tarihinde davacı tarafından dava dışı kişiden satın alındığını, satın alma sonucunda davacı tarafından kira bedellerinin ödenmesi konusunda davalılara ihtarname çekildiği, ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 06.05.2002 tarihinden itibaren davalılar taşınmazlardan dükkanları kiraya vermek suretiyle, meskende davalılardan ...nin oturması suretiyle tasarrufta bulunduklarından ecrimisil şartlarının oluştuğu, ancak, davalılar dava konusu dükkanlardan 5 nolu dükkanı (işyeri) 01.04.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile yıllık 3500 TL'ye iki yıllığına ...isimli kişiye, 7 nolu dükkanı (işyerini) 01.02.2003 tarihli kira sözleşmesi ile yıllık 1500 TL'ye 5 yıllığına ...isimli kişiye pay v e paydaş çoğunluğu ile kiraya

verdiklerini, bu şekilde pay ve paydaş çoğunluğunu oluşturan maliklerin yapmış olduğu kira sözleşmelerinin geçerli olduğunu, davacı taraf bu kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin muvazaalı olduğunu iddia ettiğini, yapılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporlarında 5 nolu işyerinin aylık 1750 TL, 7 nolu işyerinin aylık 2000 TL'ye kiraya verilebileceği yönündeki beyanlarında tek başına muvazaa olgusunun ispatı çin yeterli olamayacağı, muvazaa iddiasının ispatlanamadığından dolayı davalılar tarafından sunulan geçerli kira sözleşmelerindeki kira bedellerinin baz alınacağı gerekçesiyle,

her iki davanın kısmen kabulü ile asıl davada toplam 1.107 TL, birleşen davada toplam 1.218,93 TL ecrimisilin davalılardan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından iki davaya yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Dava konusu yerlerin tapu kaydının incelenmesinde, davacının 3/16, davalılardan ...'in 3/16, ...'ın 3/16, ...'in 3/16, ...nin 4/16 hissedar olarak sahip oldukları anlaşılmıştır.

Ecrimisil kötüniyetli zilyedin ödemekle yükümlü olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu tam kar mahrumiyetidir.

Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde ise, taraflardan öncelikle emsalleri istenmeli, mahkemece de emsaller celbedilip, keşif esnasında da bilirkişiler tarafından re'sen emsaller bulunup dava konusu taşınmaz ile karşılaştırılmalı, bu şekilde emsal ve rayiç kiralar belirlendikten sonra ecrimisil istenen ilk dönem kira geliri belirlenerek bunun üzerine ÜFE'nin tamamı yansıtılmak suretiyle sonraki dönemler için getirebileceği kira geliri belirlenmeli ve bu miktarlardan az olmamak koşulu ile bulunacak miktarlar toplam ecrimisil olarak hüküm altına alınmalıdır.

Somut olayda; mahallinde 3 sefer keşif yapılmış, bütün keşifler sonucunda alınan bilirkişi raporlarında "dava konusu dükkanların ecrimisil istenen dönemde en az aylık 2000 ve 1750 TL'ye kiraya verilebileceği, davalı tarafın sunduğu mahkemenin baz aldığı kira sözleşmelerin emsal ve rayici yansıtmadığı belirtilmiştir." Emsal ve rayici yansıtmayan kira sözleşmeleri geçerli de olsa miktar olarak ecrimisil davalarında nazara alınmazlar. Bu nedenlerle mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde deliller toplanıp değerlendirildikten sonra sonucu dairesinde hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.