Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/10287 K.2012/14080

Dava dilekçesinde kira parasının 15.04.2011 gününden başlayarak aylık brüt 48.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü, kiranın brüt 27.000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; aylık kira bedelinin 15.04.2011 tarihinde başlayacak yeni kira döneminde brüt 48.000 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir.Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne, kira bedelinin brüt 27.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir. Mahkeme kararı davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.Dava konusu taşınmaz ..., ... Caddesinde yer alan büfe olup; taşınmazın zemin katı hariç üst katının ve asma katının kira sözleşmesine konu olduğu anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 15.04.2008 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti talep edilen dönem 15.04.2011 tarihinde başlayan dönemdir. Kira sözleşmesi 3 yıl süreli olduğundan; kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenmesi gerekmektedir.Kira bedelinin tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira bedelinin "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir.

Bu nedenle kira bedelinin tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira bedelini takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

Hakim bu sınırlamayı yaparken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli,

hakim tarafından bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline karar verilmelidir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda re'sen emsal araştırması yapılmadığı anlaşılmaktadır. Keşif esnasında bilirkişi marifeti ile tarafların sunduğu ve re'sen bulunan emsallerin tek tek gezilip görülmesi, incelenmesi, davaya konu yer ile ayrı ayrı kıyaslanmaları, emsal olarak kabul edilip edilmeyeceklerinin değerlendirilmesi gerekmektedir.Mahkeme tarafından yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek hak ve nesafete göre kira tespiti yapılması gerekir iken; yukarıda açıklanan yönleri içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması usul, yasaya, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.