Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/13770 K.2012/19084

Dava dilekçesinde kira parasının 01.06.2006 ve 01.06.2007 gününden başlayarak yıllık 103680 TL ve 115.095+KDV TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, 01.06.2006 tarihinden itibaren yıllık kiranın 103.680 TL. ve 01.06.2007 tarihinden itibaren ise aylık kiranın 115.095 TL olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş,kararın davacı tarafça temyizi üzerine,

Dairemizin 31.03.2009 tarih ve 3632 – 5624 sayılı kararı ve “Hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal incelemesi yapılmadan ve re'sen emsal araştırılmadan taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde 01.06.2006 yılı için yıllık net 60.000 TL, 01.06.2007 yılı için net 66.000 YTL kira getirebileceği açıklanmış olmasına rağmen soyut ifadelerle belirtilen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı anlaşılmıştır.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.03.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır.

Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete;

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Y.İ.B.K’ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

Ayrıca, kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı altında vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur.

O halde yakıt parası, aydınlatma ve temizlik ücreti, sigorta veya doğrudan doğruya taşınmazın kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan "vergi" kira tesbitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından, mahkemece; fon ve vergi stopajı düşülerek kira parasının tesbit edilmesi doğru değildir." gerekçesi ile bozularak mahkemesine iade edilmiştir.Mahkeme tarafından bozma kararına uyulmakla birlikte, bozma gereği yerine getirilmemiştir.

Oysa ki, bozma kararına uyulmakla, karar bozulan taraf lehine usuli kazanılmış hak teşkil edeceği için, mahkemece bu bozma kararı gereğince işlem yapılmak zorunludur.

Öyle ise mahkemece, bozma ilamı gereğince işlem yapılmalı, tespiti istenilen 2006 dönemi için hak ve nesafet kurallarına göre kira bedeli tespit edilmesinden sonra, tespiti talep edilen 2007 kira dönemi için ise, 2006 yılı için belirlenen kira bedeline endeks tatbik edilmek suretiyle kira tespiti cihetine gidilmeli, diğer yandan tespit edilecek bu kira bedelleri de brüt olmalıdır.