Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/17352 K.2012/22425

Dava dilekçesinde kira parasının 30/09/2010 gününden başlayarak yıllık 7.500,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davada, 30.09.2010 tarihinde başlayan döneme ilişkin kira parasının tespiti istenilmiş; mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre yıllık 6.000,00 TL kira parasına hükmedilmiştir. Dosya içeriğine göre; dava konusu kiralanan, ...

Mahallesi,.../... adresindeki işyeri olup, davacının 30/09/2010 tarihinde satın aldığı, davalının ise bu yerde 01/01/2006 tarihinden bu yana kiracı olarak olduğu, son dönem kira bedelinin 1.900,00 TL olarak ödendiği anlaşılmaktadır.Öncelikle davada değeri 720,00 TL göstererek karar ve ilam harcının 1/4'ü olan peşin harcı da bu miktar üzerinden yatırmak suretiyle tespit davası açılmış, bilirkişi raporu ile harç tamamlanmadan davada 6000.00 TL olarak karar verilmiştir.

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 27. ve devamı maddelerinde, dava açılırken ödenmesi gerekli olan harçlar ile eksik harç yatırılmış olması halinde yapılacak işlemler açıklanmıştır.

Anılan Yasa'nın 27. maddesinin son fıkrasında, "Harç peşin veya süresinde ödenmemiş ise, müteakip muamelelere ancak harç ödendikten sonra devam olunur." hükmü, 30. maddesinde de, "Mahkeme sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o celse için muhakemeye devam olunur, takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz.

HUMK'nın 409. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması, noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır." hükmü bulunmakta olup, söz konusu açık yasal düzenlemeler gereğince dava açılırken dava değerine göre peşin olarak yatırılması gereken 1/4 karar ve ilam harcının eksik alındığının tespiti halinde bu hükümlere göre işlem yapılması zorunludur.

O halde, dava konusu olayda, dava değeri yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile belirlendiğine göre, belirlenen bu değer üzerinden, az yukarıda açıklanan konuya ilişkin özel hükümler gereğince, verilecek müteakip celseye kadarki süre içerisinde eksik harcın tamamlatılması,

tamamlanmaması halinde yasal işlem yapılması gerekirken eksik harç ile davanın bitirilmesi yasaya aykırıdır.Ayrıca, kira parası tespit edilirken, davacının satın aldığı kiralayanın halefi olması nedeniyle, dönem başlangıcı önceki malik ile davalı arasındaki kira sözleşmesine göre 01.03.2011 olması gerektiği halde, davacının satın alma tarihinden itibaren kira tespiti doğru görülmemiştir.Bunların dışında, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralananın değerinin 60.000,00 TL olduğu, bunun % 7-10 oranının yıllık kira bedeli olarak uygun olduğu,

incelenen iki emsale göre yeniden kiraya verilmesi halinde yıllık 7.500,00 TL kira getirebileceği belirtilmiş, davalı incelenen emsallerin bildirilen kira bedelinin gerçeği yansıtmadığına dair belge sunarak rapora itiraz etmiştir.Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır.

Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.