Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/19354 K.2012/23467

Dava dilekçesinde kira parasının 09.12.2011 gününden başlayarak aylık net 11.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; dava konusu taşınmazda davalı bankanın 09.12.2006 tarihli 10 yıllık kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde kira artış oranının TEFE-TÜFE 2 olarak belirlenmiş ise de, bu durumun edimler arasındaki dengeyi açıkça bozduğunu ve müvekkili açısından sözleşmenin devamının tahammül edilemez bir hal aldığını, dava konusu işyerinin son derece nezih, güvenli ve ticari hayatın merkezinde bulunan bir semtte ve konumda bulunması,

işyerinin büyüklüğü ve lüks sınıfındaki diğer yapısal özellikleri dikkate alındığında davalının ödemekte olduğu yıllık kira bedeli olan 76.625,28 TL nin emsallerin çok altında bulunduğunu belirterek yeni kira dönemi başlangıcı olan 09.12.2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 11.000 TL olarak uyarlanmasına ve bu değer üzerinden yıllık kira bedelinin hesaplanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevabında;

müvekkili banka ile davacı arasındaki kira sözleşmesinin 09.12.2006 başlangıç tarihli olup 10 yıllık olduğunu, kira sözleşmesinin 09.12.2016 tarihinde bitecek olup, on sene tamamlanmadan kira sözleşmesin de senelik artırım şarlarının belli ve olağanüstü değişiklikler olmadığı halde açılan davanın usul ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkili banka tarafından sözleşme gereğince her yıl gerekli artırımlar yapılarak kira tutarının davacıya ödendiğini,davaya konu mecurla ilgili kira sözleşmesi gereğince 2012 yılında aylık net 6.385,44 TL ödendiğini,

kira bedelinin hak ve nesafete uygun olduğu gibi çevre rayiç kira bedelleri ile aynı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece; alınan bilirkişi heyet raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile dava konusu işyerinin 09.12.2011-09.12.2012 kira döneminde aylık net kira bedelinin 7.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Davaya konu kira sözleşmesi 09.12.2006 başlangıç tarihli ve 10 yl sürelidir.Uyarlama istenen dönem sözleşmesinin sona ermesinden önceki dönemdir.

Sözleşmede sonraki yıllar kira parasının DİE tarafından açıklanacak bir önceki yılın aynı ayına tekabül eden yıllık TEFE+ÜFE/2 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (M.K. Md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.

Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus- Beklenmiyen hal şartı­-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık bu akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K.

2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir.

İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır.

Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. Md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.'nun 1,2 ve 4 ncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur.

Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme

adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK. md.l) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir.

Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir.

Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar.Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikde olmalıdır.

Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi, yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir.

Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152. vd; Hatemi/ SEROZAN/ Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

Uyarlama davalarına ilişkin ilkeler, uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmadan hüküm kurulmaz.

Mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyonun oran ve seyri araştırılmalı,bununla birlikte kiralananın kullanım sahası,nitelikleri, bulunduğu mevki, konumu, emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu, davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri, artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığıyla incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli,daha sonra hal ve şartların değişmesi nedeniyle kiracıya ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet,

hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçüde ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta tüm dayanakları belirtilmiş,gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır.

Borçlar hukukunda genel olarak sözleşmeye bağlılık ilkesi hakim ise de, olağanüstü nitelikte bulunan değişen hal ve şartların tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde ve açık şekilde bozmuş olması halinde hakimin sözleşmeye müdahale edebileceği ve böylece bozulmuş olan dengeyi düzeltebileceği kabul edilmiştir.Somut olayda,yukarıda bahsedilen şekilde deliller tam olarak toplanmamış, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira tespit davalarında esas alınan hak ve nesafet ölçüsüne göre belirleme yapılmıştır.

Bu belirleme, uyarlama davalarında tek başına yeterli değildir. Tali (yardımcı) bir unsurdur. Rapor, uyarlamaya ilişkin yukarıda bahsedildiği şartları taşımamakta, soyut ve genel ifadelere dayalıdır, hüküm kurmaya elverişli değildir.

Bu durumda mahkemece, az yukarda belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle, uyarlama davalarına ilişkin ilkeler ve uyarlama koşullarının var olup olmadığı araştırılmalı, ortaya çıkacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.Bu şekilde mahkemece, eksik inceleme ile oluşan değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.