Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/20411 K.2012/26087

Dava dilekçesinde şimdilik 50.000 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde, müvekkili olan davacının icradan bir taşınmaz satın aldığını, bu taşınmaza bir takım muhtesatlar yaptırdığını, taşınmaz üzerinde davalı lehine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup, davalının bu sözleşmeyi dava konusu yaparak, dava sonucunda davacının icradan satın aldığı taşınmazı devraldığını beyan ederek,

davacının taşınmaza yaptığı muhtesat bedeli olan şimdilik 50.000 TL.nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı taraf savunmasında, dava konusu edilen muhtesatların taşınmazın davacı tarafından icradan satın alındığı tarihte de, mevcut olup, bunlarla birlikte taşınmazın satın alındığını, bu nedenle de davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.Başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684 ve 718. maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur.

Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722, 723, 724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve (Medeni Kanunun 724 maddesine göre), "yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

"Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur.Bu kural, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını; ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder.

Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarak da yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir.

Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının gözönünde tutulmasında yarar vardır.

Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır.Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemeyeceği, aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir.

Bu durumda, 4.3.1953 tarih 10/3 sayılı içtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre, haklı (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa maliklerinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmelidir.

Maddedeki (muhik tazminat) sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Medeni Kanunun 4.maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

Dava konusu uyuşmazlık, dava konusu taşınmaza imalatları yapan davacının iyi niyetli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.Davacı tarafından, davalı aleyhine, taşınmaz üzerine yaptığı muhtesatların, taşınmaz bedelinden çok fazla olduğu iddiası ile temliken tescil davası açılmış, mahkemece davacının iyi niyetli olmadığı, davada iyi niyet koşulunun gerçekleşmediği gerekçesi ile, davanın reddine karar verilmiştir. Böylelikle de, davacının iyi niyetli olmadığı, kesinleşmiş mahkeme kararı ile sabit olmuştur.

Öyle ise mahkemece, somut olayda davacının kötü niyetli olduğu kabul edilerek, asgari levazım bedeline karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.Kabule göre ise, bilirkişi raporunu hazırlarken, raporun dayanağı olan somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermek zorundadır.HUMK. nun 281.maddesine göre (HMK. m. 29), bilirkişi raporu Yargıtay denetimine de elverişli olacak şekilde bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.

Ancak, bu şekilde hazırlanmış raporun denetimi mümkün olup, hüküm kurmaya dayanak yapılabilir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, sadece dava konusu imalatların, yıpranma payı düşüldükten sonra bedelinin 43.757 TL. olduğu bildirimli, mahkeme tarafından da, bu rapor esas alınarak karar verilmiştir.