Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2012/21535 K.2013/4594

Taraflar arasında görülen ecrimisil davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davacı asil ... ile vek.Av.... geldi. Aleyhine temyiz olunan davalılar vek.Av.... geldi. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkilinin, ...

Sitesi ortasında bulunan yüzme havuzunu ve kafeteryayı 2004 yılında icra satışı ile aldığını ve tapu ile maliki olduğunu; davalılar ve müvekkilleri arasında 18.07.2007 tarihinde yapılan harici satış sözleşmesi ile havuz ve eklentisi cafe'nin davalı siteye satıldığını, 05.01.2008 tarihinde ek bir sözleşme daha yapılarak, alıcı, havuz ve kafeteryayı almaktan vazgeçerse alım-satım için ödenmiş olan 120.000 TL’den her yıl için 350.000 TL kira bedeli düşülerek geri kalanının alıcıya iade edileceğinin öngörüldüğünü; nitekim, alıcı tarafın, açtığı tapu iptali davasını bahane ederek havuzu almaktan vazgeçtiğini ve ödediği parayı da geri istediğini;

açılan dava sonucunda, 120.000 TL’nin iadesine karar verildiğini; bunun üzerine, 4 yıllık havuz ve kafeteryanın kullanımı karşılığı olarak toplam 140.000 TL’nin tahsili için icra takibi yaptıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini ve takibi durdurduğunu; bu nedenlerle, 140.000 TL ecrimisilin icra takip tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; ... Sitesinin tüzel kişiliğinin bulunmadığını dolayısıyla husumet yöneltilemeyeceğini, davanın, havuzu kullanan kişilere ayrı ayrı açılması gerektiğini; davacının tapusunun hukuken yok hükmünde olduğunu, zira imar değişikliğine ilişkin kararın idare mahkemesince iptal edildiğini; dava konusu 765 parsel sayılı taşınmazın ihyasına karar verileceğini; ayrıca, kat maliklerinin iyiniyetli kullanımları nedeniyle tazminat istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece. “Dava dilekçesi, taraf beyanları, gelen yazı cevapları, ... İdare Mahkemesinin 11/06/2008 tarih, 2006/436 Esas, 2008/542 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu ... ili ... ilçesi... beldesi ... köyü 765 parsel sayılı taşınmaz... Sitesi adına tapuda kayıtlı iken, taşınmazın bulunduğu alanda ...

Ereğlisi belediye meclisinin 08/06/1993 tarih, 42 sayılı kararı ile imar planı değişikliği yapıldığı, bu plana dayanılarak İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmasına karar verildiği, 2006 yılında taşınmazın bulunduğu alanın Yenice Belediyesi sınırları içerisine alındığı, imar uygulaması ile oluşan eski 765, yeni 1276 parsel sayılı taşınmazın ...

Ticaret ve İnşaat A.Ş. adına tapuya tescil edildiği, daha sonra taşınmazın davacı adına icraen satışının yapılarak tescil edildiği, davacının da havuz ve kafetaryadan oluşan taşınmazı harici satış sözleşmesi ile Yakamoz sitesi yönetimine sattığı, bu satışın...

2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/213 Esas, 2009/369 Karar sayılı kararı ile geçersiz olduğunun hüküm altına alındığı, verilen kararın kesinleştiği, daha sonra Yakamoz Sitesi yönetimi ile davacı arasında 18/07/2007 tarihinde 2. bir sözleşme yapıldığı, parselin geldisi olan 765 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan imar uygulamasının ...

İdare Mahkemesinin 2006/436 Esas, 2008/542 Karar sayılı kararı ile iptal edildiği, ve iptal kararının kesinleştiği, iptal kararlarının kurulan işlemi kurulma anından başlayarak ortadan kaldıracağı ve işlemlerin hiç yapılmamış sayılacağı, bu şekilde davalı adına oluşan kaydın yolsuz hale geldiği, 1276 parsel sayılı taşınmazın havuz ve kafeteryadan oluştuğu, imar uygulaması öncesinde ...

Sitesinin ortak yerlerinden olduğu, yukarıda anılan Yargıtay ilamında da belirtildiği şekilde, özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesinin ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesinin mümkün olmadığı, bu gibi yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil de istenemeyeceği, dolayısıyla ikinci sözleşme nedeniyle davacı tarafın havuz ve kafeterya nedeniyle ecrimisil talep edemeyeceği, ayrıca davalı ... yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin bulunmadığı, bu nedenle davalı taraf sıfatının olmadığı,

yine ecrimisil davalarında, site yöneticilerinin kat maliklerini temsil yetkilerinin bulunmadığı, bu nedenle bu davalılar hakkında da ecrimisile dayalı dava açılamayacağı anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.” gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Mahkemece; davalı ... Yöneticiliğinin tüzel kişiliğinin bulunmadığı, bu nedenle taraf sıfatının olmadığı, yine ecrimisil davalarında, site yöneticilerinin kat maliklerini temsil yetkilerinin bulunmadığı, bu nedenle bu davalılar hakkında da ecrimisile dayalı dava açılamayacağı anlaşıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

TMK md.993–995 ve 08.03.1950 gün 22/4 sayılı Y.İ.B. Kararında da kabul edildiği gibi ecrimisil; haksız fiil benzeri olup, üstün bir hakka dayanmadan başkasının taşınmazını işgal edip böylece “haksız kazanç elde eden” şahsın iade etmekle yükümlü olduğu bir tazminat türüdür.

Bu tür davalarda, başkasının taşınmazını işgal eden kişi veya kişilerin kişisel sorumluluğu söz konusudur.

Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 35.maddesi uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasındadır.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davacı ile davalılar arasında dava konusu havuz ve kafeteryanın haricen satımı ve kullanımı hususunda sözleşmeler yapıldığı, bu hususta davalılara kat malikleri kurulunda yetki verildiği, (yapılan sözleşmelerden ve taraflar arasında görülen diğer davalardan) anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece; davalı tarafın taraf sıfatı kabul edilmeli, işin esası incelenmeli ve sonucu dairesinde hüküm kurulmalıdır. Yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Öte yandan, somut olayda; davacının icraen satın aldığı ve halen tapusunun kendi üzerinde bulunduğu dava konusu yerin (havuz ve kafeteryanın), imar uygulaması sonucu özel parselasyona dönüştüğü ve site ortak alanı olmaktan çıktığı; davalı site yönetimince (davacı ile sözleşme yapılarak) site sakinlerinin hizmetine sunulduğu; buna karşılık bir bedel ödenmediği ve davacının bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu da anlaşılmaktadır.

Mahkemece. 1276 parsel sayılı taşınmazın havuz ve kafeteryadan oluştuğu, imar uygulaması öncesinde ...

Sitesinin ortak yerlerinden olduğu, yukarıda anılan Yargıtay ilamında da belirtildiği şekilde, özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe herhangi bir gelir getirmesinin ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesinin mümkün olmadığı, bu gibi yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil de istenemeyeceği, dolayısıyla ikinci sözleşme nedeniyle davacı tarafın havuz ve kafeterya nedeniyle ecrimisil talep edemeyeceğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır.

Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.

Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın - Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk: Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekâletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar....,...,.... Ayrıca, bkz.....: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).

Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkûm edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda imar öncesi ortak yer havuz ve kafeterya olarak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. Ecrimisil hesabının başlangıcı olarak ise, davalıların havuzu almaktan vazgeçip, alım-satım nedeni ile verdikleri parayı geri istedikleri tarih esas alınmalıdır. Zira, bu tarihte iyiniyetli kullanım, kötüniyetli kullanıma dönüşmüştür.

Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 990 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine,