Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/17101 K.2015/3388

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil, olmadığında tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-k.davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 03.03.2015 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; duruşma için tayin olunan günde taraflar ve vekilleri gelmediler. Evrak üzerinde inceleme yapılarak, işin karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı (karşı davalı) dilekçesinde; dava konusu tapulu taşınmazı, 15.03.2007 tarihinde, harici satış senedi ile davalıdan satın aldığını; peşinat olarak 10.000 TL ödediğini, bakiye 10.000 TL'nin ise tapu devrinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını; taşınmazın, davacının zilyetliğine verildiğini; ancak, tapu devrinin gerçekleştirilmediğini beyan ederek; bakiye satış bedeli 10.000 TL'nin ödenmesi şartı ile taşınmazın tapusunun davacıya devrine; olmadığı takdirde, sözleşmeye göre, satış tarihinden sonraki 7.aydan itibaren ödenen 10.000 TL peşinatın aylık % 10 faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davanın reddini istemiş; açtığı karşılık dava ile de, davacının taşınmaza yönelik müdahalesinin men'ine ve taşınmazdan tahliyesine; ayrıca, şimdilik 2.700 TL ecrimisilin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Dosyada mevcut ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinden, ödenen 10.000 TL'nin, satış tarihinden dava tarihine kadar endeks, altın, asgari ücret, mevduat faizi ortalaması alınarak, güncellenmesi sonucu 17.695 TL'ye ulaşıldığı anlaşılmıştır.

Mahkemece; taraflar arasında, adi yazılı sözleşme ile satışı yapılan taşınmazın tapuya kayıtlı taşınmaz olduğu, tapuya kayıtlı olması nedeni ile 6098 sayılı TBK'nun 237.

818 sayılı BK 13 maddesi ve TMK'nun 706 maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğundan; adi yazılı sözleşme ile yapılan satışın geçersiz olduğu, satış aktinin geçersiz olması nedeni ile hükümlerinin uygulanma imkanını bulunmadığı; ancak, her iki tarafın sözleşme uyarınca karşı tarafa verdiklerini geri isteyebileceği davacının adi yazılı sözleşmenin geçersiz olması nedeni ile davalı adına kayıtlı olan bağımsız bölüm dükkanı adına tescilini isteyemeyeceği; ancak, satış nedeni ile ödediği 10.000 TL'nin;

dava tarihi itibari ile ulaştığı hakkaniyete uygun değeri olan 17.695,78 TL'yi davalıdan isteyebileceği kabul edilmiş; davalının terditli taleplerinden, ödenen bedelin ulaştığı hakkaniyete uygun değeri olan 17.695,78 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hüküm, davalı(karşılık davacı) tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık; taraflar arasında yapılan geçersiz gayrimenkul satış sözleşmesi nedeni ile, verilenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talebine ilişkindir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı(karşılık davacı)nın sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak; Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için MK. eski 634. madde yeni 706 md., BK.213 Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, taraflarına hak ve borç doğurmaz.

Bu durumda; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Bilindiği gibi; ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri (alım gücü) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.

Bugüne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır.

Şu durumda; hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus, hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan, iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde, kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.

Hal böyle olunca; mahkemece, taraflar arasındaki harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince ödenen satış bedelinin, ifanın imkânsız hale geldiği tarihin saptanması suretiyle ve bu tarih itibariyle, enflasyon, üretici ve tüketici fiyatları endeksleri, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücünün yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında konusunda uzman bilirkişi veya kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf, hâkim ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak belirlenmesi ve bu miktara hükmedilmesi gerekir.

Bu ilkeler ışığında, somut olaya dönecek olursak; davacı tarafından davalıya ihtarname gönderilerek, ihtarnamenin tebliğinden 7 gün içinde taşınmazın tapu devrinin sağlanması davalıya ihtar edilmiş, davalı tarafından, 7 günlük sürenin geçmesine rağmen tapu devri yapılmamıştır. İhtarname davalıya 10.07.2009 tarihinde tebliğ edilmiş olup, bu tarihten itibaren ihtarda verilen 7 günlük sürenin sonu olan 17.07.2009 tarihinde, artık ifa imkansız hale gelmiştir.

Öyle ise, mahkemece; bu ilkeler gözetilerek, ifanın imkansız hale geldiği bu tarih itibariyle, satış bedeli güncellenerek, yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.