Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2014/22074 K.2015/2183

Taraflar arasında görülen istirdat davasının yapılan yargılaması sonunda yerel mahkemece verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; davalı taraf ile dava dışı arsa maliki arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı yükleniciye bırakılan dairelerden birinin (Bolu .........

Mahallesinde bulunan 205 ada 82 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaa ettiği apartmanın ......katında bulunan güneybatı cepheli dubleks dairenin) müvekkili tarafından, davalı yükleniciden, harici satım sözleşmesi düzenlenerek 110.000,00 TL bedelle satın alındığını; müvekkilinin, davalı tarafa taksitler halinde toplam 54.500,00 TL ödeme yaptığını, kalan bedelin taşınmazın tesliminde ödeneceğinin kararlaştırıldığını; ancak, davalı tarafın, müvekkiline satmayı vaat ettiği daireyi (dubleks mesken olarak) dava dışı üçüncü şahsa tapuda temlik ettiğini, bu suretle taşınmazı teslimden kaçındığını iddia ederek;

müvekkili tarafından ödenen 54.500,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren avans faizi ile istirdadına; ayrıca, dairenin dava tarihindeki sürüm değerinin tespiti ile müvekkilinin ödemesinin oranlanması suretiyle menfi zarar ve ziyanının saptanarak davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davacının eksik ödeme yaptığını savunarak; davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile, toplam 54.500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline, davacının menfi zarar ve ziyanına ilişkin talebinin ise reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili süresinde temyiz etmiştir.

Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. (743 Sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 634. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706. 818 sayılı Borçlar Kanunu madde 213 ( 6098 sayılı BK madde 237).

Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran, ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. 818 sayılı Borçlar Kanununun 163. (6098 sayılı BK 184.madde) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır.

Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir.

Ancak, “alacağın temliki” şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir.

Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, “yapı ortaklığı” modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de, yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 16.06.2010 tarihli, E.2010/14-290, K.2010/328 sayılı kararı)

Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davalı taraf, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet daireyi davacıya satmış olup; tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir.

Bu sözleşme gereğince, davacı; toplam 54.500,00 TL ödemiş, daire kendisine teslim edilmemiş olup, dava dışı üçüncü kişiye satılmıştır. Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır.

Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Dava konusu taşınmazın tapusunun dava dışı üçüncü kişiye devredildiği, bu nedenle ifanın imkansız hale geldiği tarihin tapuda devir tarihi olduğu tartışmasızdır.

Hal böyle olunca, mahkemece; uzman bilirkişi kurulundan denetime elverişli rapor alınarak, taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarih itibariyle rayiç bedelinin belirlenmesi, davacı tarafından yapılan 54.500,00 TL kısmi ödemenin, (ki, harici satım sözleşmesinde dairenin değeri 110.000,00 TL'dir) belirlenen rayiç bedele oranlanması suretiyle talep edilen menfi zarar ve ziyanının saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; açıklanan hususlar gözardı edilerek, menfi zarara ilişkin istemin reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.