Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2015/2464 K.2016/988

Taraflar arasındaki adi ortaklığın tespiti, feshi-alacak-tapu iptali ve tescili davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile bina yapmak için adi ortaklık kurduklarını, binanın resmiyette davalı adına kayıtlı ise de, davalı ile aralarında yarı yarıya ortak olacağı yönünde adi ortaklık belgesinin imzalandığını, müvekkilinin muhtelif zamanlarda bina için ödemeler yaptığını, 10 daire ve iki depodan oluşan binayı adi ortaklık hükümlerine göre yaptıklarını, inşaatın 04/02/2011 tarihinde tamamlandığını, 10 numaralı dairenin 11/08/2011 tarihinde ... isimli kişiye 105.000,00 TL'ye satıldığını, paranın tamamını davalının aldığını, 15/08/2011 tarihinde müvekkiline düşen 7 no'lu dubleks dairenin tapusunun müvekkiline verildiğini,

ancak satılan 10 no'lu dairenin satış parasının yarısını müvekkili isteyince müvekkiline verilmediğini, oysaki daha önceden davalı ile satılan bu dairenin parasının paylaşılacağı ve kalan iki dairenin de müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, bu sebeple adi ortaklığın kurulduğunun tespiti ve feshi ile ortak şekilde yapılan binada 105.000,00 TL'ye satışı yapılan 10 nolu dairenin yarı parasının ve kalan iki dairenin biri ile deponun birisinin tapusunun müvekkiline devrinin sağlanmasını talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin 590.792,00 TL harcama yaptığını, davacının ise inşaat için toplamı 293.323,00 TL harcama yaptığını, davalıya dubleks dairenin tapusunun verildiğini, deponun tapusunu da vermeye hazır olduklarını, davalının yaptığı harcamalar dikkate alındığında davacının satılacak olan 6, 9 ve 10 no' lu dairelerden herhangi bir alacağının bulunmadığını bildirerek, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine ilişkin 4 ayrı rapor alınmış 10.11.2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda; "davanın kısmen kabulüne, Davacı ile davalı ...İnşaat Ltd. Şti arasında adi ortaklık kurulduğunun ve feshedildiğinin tespitine, 31.500,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, ... ili,... ilçesi, ... Mahallesi, 303 ada, 7 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline," karar verilmiş; hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık adi ortaklıklığın tespiti , fesih ve tasfiyesi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar 10 daire ve 2 garaj (depo) olmak üzere toplam 12 bağımsız bölümden oluşan binanın yapılması noktasında adi ortaklık sözleşmesi yaptıkları, ortaklığın amacının gerçekleştiği, inşaatın 04/02/2011 tarihinde tamamlandığı uyuşmazlık konusu değildir.

Taraflar aralarında düzenledikleri bu sözleşme ile 7 parseldeki arsa ve arsanın üzerine yapılacak taşınmazın resmiyette ... İnşaatın adına kayıtlıysa da, gayri resmi olarak yarı yarıya ... ile ortak alınıp yapıldığını, tüm masrafların ortaklar tarafından karşılandığını, inşaata konulan sermaye dengesizliği olursa fazla ödeyen taraf, az ödeyenden işin sonunda edilen kârın yüzdesine göre hakkını alacağı, işin takibini taraflar arasında işi takip etmesi için ...'e yetki verildiği, iş bitiminde resmi ve gayri resmi ödemelerin toplamının %10'nu iş takip ücreti olarak kasadan ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Uyuşmazlık taraflar arasında düzenlenen ortaklık sözleşmesine, davalının aykırı davrandığı iddiasına ilişkindir.

04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. Diğer bir deyişle; bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir (HUMK.nun madde 76, HMK madde 33).

Taraflar arasındaki ortaklığa konu inşaat bitirilmiş olmakla, davacının talebinin ortaklığın fesih ve tasfiyesini de kapsadığının kabulü gerekir.

Adi ortaklık sözleşmesi, iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir. (TBK. 620/1 md.)

Adi ortaklık ilişkisi, TBK'nun 639.maddesinde sayılan sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile sona erer. Somut olayda adi ortaklık konusu binanın tamamlanmasıyla adi ortaklığın sona erdiği hususu açıktır. Bu şekilde ortaklığın sona ermesinin başlıca iki sonucu ortaya çıkar. Bunlardan ilki, yöneticilerin görevlerinin sona ermesi, diğeri de ortaklığın tasfiyesidir.

Taraflar arasındaki ortaklığa konu inşaat bitirilmiş olmakla, davacının talebinin ortaklığın fesih ve tasfiyesini de kapsadığının kabulü gerekir.

Tasfiye ortaklığın bütün mal varlığının belirlenip, ortakların birbiri ile alacak- verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerinin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaşılması ya da satış yoluyla elden çıkarılmasıdır. Diğer bir anlatımla, tasfiye memuru tarafından yapılacak bir arıtma işlemi olup; hesap ve işlemlerin incelenip, bir bilanço düzenlenerek ortaklığın aktifi ve pasifi arasındaki farkı ortaya koymaktır.

Tasfiye usulünü düzenleyen TBK.'nun 644.maddesine göre; "Ortaklığın sona ermesi hâlinde tasfiye, yönetici olmayan ortaklarda dâhil olmak üzere, bütün ortakların elbirliğiyle yapılır.

Ancak, ortaklık sözleşmesinde, ortaklardan biri tarafından kendi adına ve ortaklık hesabına belirli başlı işlemlerin yapılması öngörülmüşse, bu ortak, ortaklığın sona ermesinden sonra da, o işlemleri tek başına yapmak ve diğerlerine hesap vermekle yükümlüdür. Ortaklar, tasfiye işlerini yürütmek üzere tasfiye görevlisi atayabilirler. Bu konuda anlaşamamaları hâlinde, ortaklardan herbiri, tasfiye görevlisinin hâkim tarafından atanması isteminde bulunabilir. Tasfiye görevlisine ödenecek ücret, sözleşmede buna ilişkin bir hüküm veya ortaklarca oybirliği ile verilmiş bir karar yoksa, tasfiyenin gerektirdiği emek ile ortaklık malvarlığının geliri gözönünde tutularak hâkim tarafından belirlenir ve ortaklık malvarlığından, buna imkân bulunamazsa, ortaklardan müteselsilen karşılanır.

Tasfiye işlemleri hakim tarafından öngörülecek 3'er aylık (uyuşmazlığın mahiyetine göre süreler uzatılıp kısaltılabilir.) dönemlerde tasfiye memuru tarafından üç aşamada gerçekleştirilmelidir.

Bu bilgiler ışığında, somut olaya geçildiğinde; ortaklığa konu taşınmazda yapılan inşaattaki ortaklığın tasfiye edilebilmesi için öncelikle mal varlığının tesbiti zorunludur.

Bu nedenle taşınmazda yapılan ortaklığa ne kadar daire kaldığı ve bunlardan ne kadarının satıldığı ve satılacağı tesbit edilmelidir.

Bu nedenle, öncelikle idareci ortak olan davalıdan hesap istenmeli, hesap listesinin verilmemesi halinde yönetici ortağın hesap vermekten kaçındığı kabul edilmeli, hesap listesinin üzerinde uyuşmazlık çıkması halinde taraflardan delilleri sorularak toplanmalı, taşınmazdaki ortaklığa dair tüm gelir gider hesabı çıkarıldıktan sonra konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu aracılığıyla verilen hesap listesinin sunulan belgeler ile inşaatta yapılan imalatlarla uyumlu olup olmadığı belirlenerek denetimi sağlanmalı, tarafların yapılan masraflar ve satılan bağımsız bölümlerin satışı konusunda uyuşamadıklarının tesbiti halinde ise,

inşaat maliyeti yapıldığı tarihteki olağan rayice göre tesbit edilerek, 3.kişilere satılan dairelerin satış tarihindeki rayiç değerleri ile satılmayan dairelerin de karar tarihine en yakın tarihteki değerleri belirlenerek, ortaklığın aktif ve pasifi belirlenmeli, tarafların herbirinin ortaklığa verdiği avanslarla, ortaklık için yapmış oldukları masraflar ve vermiş oldukları sermaye iade edildikten sonra, davacı ve davalıya paylaştırılması gereken miktar belirlenmeli ve yukarıda açıklanan tasfiye hükümleri de değerlendirilerek tasfiye gerçekleştirilmelidir.

Öte yandan; mahkemece, "... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 303 ada, 7 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Ancak, taşınmaz satışı TMK.nun 705, BK.nun 213 (TBK.nun 237), Tapu Kanununun 26, Noterlik Kanununun 60.maddeleri resmi şekilde yapılması gerekir.Adi yazılı şekilde yapılan sözleşme ile taşınmaz mülkiyetinin devri mümkün değildir. Bu durumda ancak, taşınmazın davacı adına tesciline değil, ortaklık payı oranında bedellerinin tahsiline karar verilebilir. (HGK. 15.11.2000 tarih ve 2000/13-1612 E.-2000/1704 K.)

Kabul şekli bakımında da yazılı şekilde taşınmazların davacı adına tesciline karar verilmiş olması da usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Öyle ise mahkemece, bu ilkeler esas alınmak suretiyle yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.