Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/10170 K.2017/7594

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dilekçesinde; davalı kiracının son dönemde aylık 5.000 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 12.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı vekili dilekçesinde, yeni dönemde aylık 5.300 TL ödediklerini, müvekkilin eşine ait işyeri ile kiralananı birleştirerek kullandığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 01.07.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 7.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-) Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

../.. -2-

TBK'nun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."

"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Davacıların murisi ile davalı arasında imzalanan 01.07.1997 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün olup olmadığı hususunda Dairece 15.12.2016 gün ve 2015/11098 E. 2016/7577 K sayılı ilamı ile dosya mahkemesine geri çevrilmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümünün bulunmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda kira sözlemesinde kira bedelinin artılacağına dair hüküm bulunmadığının kabulü gerekir.

O halde sözleşmede artış şartı bulunmadığından ve dönem başından en geç 30 gün öncesinden ihtarname tebliğ edilmediğinden 13.08.2013 tarihinde açılan dava, tespiti istenen 01.07.2013 tarihi itibarıyla süresinde değildir. Bu itibarla, mahkemece davacıya 01.07.2014 tarihinden itibaren geçerli olarak kira bedelinin tespitini isteyip istemediği sorularak talep etmesi durumunda sonucuna göre karar verilmesi aksi halde ise davanın süresinde açılmadığından reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2-) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.