Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/11406 K.2017/10870

Taraflar arasındaki menfi tespit-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi taraflarca istenilmekle; daha önceden belirlenen, 24.01.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; Davacı (birleşen dosyada davalı) adına gelen olmadı. Davalı (birleşen dosyada davacı) vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra nevakısın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle; belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Asıl dava dilekçesinde davacı vekili, davacı şirket ile davalı arasında 12.04.2004 tarihinde imzalanan 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile .... ve Dinlenme Tesislerinin kiralandığını, davacı şirketin kira sözleşmesinden dolayı üzerine düşen yükümlülükleri sözleşmeyi fesih ettiği ve bu fesih ihbarının davalının eline geçtiği 26.06.2013 tarihine kadar aksatmadan eksiksiz yerine getirdiğini, en son olarak da 14 günlük kira parasını da ödediğini, davacı şirketin eğitim öğretim hizmeti veren özel bir okul işlettiğini,

kira sözleşmesinin gelecek eğitim öğretim yılının bitmesine 3 ay kadar bir süre kala 12.04.2014 tarihinde sona ermekte olduğundan 10.09.2012 tarih ve 10501 sayılı dilekçe ile....başvurarak sözleşmenin uzatılmasının talep edildiğini, davalı, kurumun ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin uzatılmayacağını bildirdiğini, bu cevabi yazıya istinaden davacı şirketin ....e 01.03.2013 tarihli dilekçe ile başvurarak okulu kapatacağını bildirdiğini ve aynı zamanda tüm veli ve İskenderun Kamuoyu ile bu kararı paylaştığını, akabinde Milli Eğitim Müfettişlerinin gelerek okulu kapatma kararı aldıklarını, davacının,....

21.06.2013 tarih ve 16264 yevmiye sayılı fesih bildirimi başlıklı ihtarı ile kira sözleşmesinin 15/f maddesi gereğince kira sözleşmesini fesih ettiğini, kiralanan

taşınmazı boşalttığını ve kira sözleşmesi gereğince verilmiş bulunan teminat mektuplarının 10 gün içerisinde iadesini talep ettiğini, ancak 10 günlük süre sonunda cevap verilmediği gibi teminat mektuplarının da iade edilmediğini, davacı tarafından İskenderun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/35 D.İş sayıl dosyası ile kiralanan taşınmazın boş olarak bırakıldığının tespitinin yaptırıldığını ve kiralanan taşınmazın anahtarlarının mahkemenin yazı işleri müdürlüğüne tutanak karşılığında teslim edildiğini, davacının, geçmişe dönük hiçbir kira borcu bulunmadığını,

kira Sözleşmesinin 7. Maddesi gereğince davalı tarafa teminat mektubu verildiğini ve her yıl kira artış oranında bu teminat mektubunun dışında yeni teminat mektuplarının verildiğini belirterek, taraflar arasında yapılan 12.04.2014 tarihli kira sözleşmesinin feshi nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitine, davalıya 2004 yılından bu yana verilmiş bulunan teminat mektuplarının davacıya iadesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-birleşen davanın davacı vekili cevabında.

İskenderun Eğitim ve Dinlenme Tesislerinin 12/04/2004 tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıllığına davacıya kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığını, kira sözleşmesinin hangi hallerde haklı nedenle sözleşmenin feshedilebileceğinin belli olduğunu, sözleşmenin haksız olarak feshedildiğini ve davacının dönem sonuna kadarki kiradan sorumlu olacağını, kira süresinin 12/04/2014 tarihinde dolacağını, davacının davalı .....'ya verdiği dilekçeyle tesisleri okul olarak kullanacaklarını bu nedenle kira süresinin 20 yıl daha uzatılmasını talep ettiğini, bu talebin davalı kurumca uygun bulunmadığını,

kira süresinin uzatılmayacağının davalıya bildirilmesi üzerine davalının kira bitim tarihinin okul eğitim öğretim yılının ortasına denk geldiği için sözleşme süresi dolmadan taşınmazı tahliye ederek anahtarlarını İskenderun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/35 D.iş sayılı dosyasında mahkeme kasasına teslim edildiğini, davacının amacının bakiye kiraları ödememek olduğunu, davacının tacir olduğunu ve basiretli bir tacir gibi davranıp eğitim öğretim dönemini gözeterek sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihini belirlemesi buna göre sözleşmeyi imzalaması gerektiğini,

ayrıca fesihten önce 3 aylık uzatma talep edilse kabul edilebilecekken 20 yıllık uzatma süresi talep edildiğini, Garanti Bankası İskenderun Şubesine ait 27.04.2004 tarih 35957 numaralı 3.525.TL. Meblağlı, 08.07.2004 tarih 56441 numaralı 6.000.TL. Meblağlı, teminat mektuplarının davalı kuruma verilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı-birleşen davanın davacısı birleşen davadaki dilekçesinde; Davacı-birleşen davanın davalısının sözleşmeyi haksız ve süresinden önce feshetmesi nedeniyle 12/04/2004 tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan 246.490,00.TL kira alacağının 19/08/2013 tarihinden itibaren ve davalının kiralanan yeri hor kullanımından ve kendisine teslim edilen demirbaşlardan kaynaklanan 80.000,00.TL hasar zarar ve ziyana ilişkin alacakları olmak üzere toplam 326.490,00.TL nin sözleşmenin 6. maddesi uyarınca davalı .....'nun kendi alacaklarına uyguladığı %15 faizi ile davacı- birleşen davanın davalısından tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece Asıl davanın kısmen kabulü ile, davacı-karşı davalının ödemesi gereken 58.792.51.TL asıl alacak ve 685.91.TL faiz haricinde borçlu olmadığının tespitine, Asıl alacak miktarı olan 58.792.51 TL ve 685.91 TL faiz alacağı miktarı dışında kalan sözleşme kapsamında davacı-karşı davalı tarafından davalı-karşı davacıya verilen başkaca teminat mektuplarının iadesine, Fazlaya ilişkin taleplerin reddine, birleşen davanın kısmen kabulü ile,

taraflar arasında akdedilen 12/04/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin haksız feshinden doğan 58.792.51 TL asıl alacak ve 685.91 TL'nin davacı-karşı davalıdan tahsili ile mükerrer olmamak üzere (tahsilde tekerrür olmaması sebebiyle) davalı-karşı davacıya ödenmesine, Sair taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmiştir.

1-Davalı-birleşen davada davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde; dava da dayanılan ve hükme esas alınan 12.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiracı, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Bununla birlikte sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Kiracı, dava konusu taşınmazı özel okul olarak işlettiği, sözleşme süresinin 12.04.2014 tarihinde eğitim öğretim döneminin bitimine 3 ay kala sona erdiği, davalı kiraya verenin sözleşme süresini uzatmadığı gerekçesi ile sözleşmeyi feshederek taşınmazın anahtarlarını İskenderun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/35 D.iş sayılı dosyasında mahkeme kasasına teslim etmiş, anahtarlar davalı–birleşen davada davacı kiraya verene 18/07/2013 tarihinde teslim edilmiştir.

Davacı-birleşen davada davalı kiracının sözleşmeyi feshi haklı sayılamaz. Yargılama sırasında yapılan keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinin 2 ay olduğu tespit edilmiştir. Bu durumda davacı kiracı tahliye tarihi olan 18/07/2013 tarihine kadar kira bedeli, 18/07/2013 tarihinden itibaren bilirkişi tarafından belirlenen 2 aylık makul süre kira bedelinden sorumludur.

Mahkemece, davacı kiracının 12/06/2013 tarihine kadar olan kira bedelini ödediği gözetilerek 12.06.2013- 18/07/2013 döneminde işleyen kira bedeline ondan sonra da 2 aylık makul süre kira bedeline hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2-6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazda ve sözleşmeye ekli listelerde gösterilen demirbaş eşyalar yönünden olağan ve hor kullanım değerlendirmesi yapılarak, hor kullanma nedeniyle oluşan zarar belirlendikten sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı hesap edilerek, belirlenen zarar tutarından düşülmesi gerekir.

Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi usül ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. 3- Bozma nedenine göre davacı birleşen davanın davalısının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına oybirliği ile karar verilmiştir.