Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/14760 K.2017/13258

Taraflar arasında görülen itirazın iptali ve tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, taraflar arasında imzalanan 01/01/2010 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalının dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, ilk yılın kira bedeli 10.000 TL'nin peşin ödendiğini, %10 artış şartı ile 2011 yılı kira tutarı 11.000,00-TL ödenmesi gerektiği halde bu kira döneminde 5.000,00-TL ödendiğini, 2012 Yılı kira döneminde %10 artış ile yıllık kira tutarının 12.100,00-TL aylık kira bedelinin ortalama 1.000,00-TL olması gerektiği halde bu dönemde 7.000,00-TL ödeme yapıldığını, bu kira döneminde ise 5.000,00-TL eksik ödeme yapıldığını,

2013 yılı kira döneminde aylık kira bedelinin 1.200,00-TL olması gerektiği halde 800,00-TL kira bedeli ödendiğini ve her ay 400,00-TL eksik kira ödemesi yapıldığını, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili istemiyle ... İcra Müdürlüğü'nün 2013/5116 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını ancak davalı tarafın takibe itiraz ettiğini, ayrıca davacının, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için davalıya ...

5. Noterliği'nin 18/06/2013 Tarih ve 17118 Yevmiye sayılı ihtarnamesi ile bildirildiğini ancak herhangi bir sonuç alınamadığını, davalının icra takibine itiraz ettiğini, belirterek ...

İcra Müdürlüğü'nün 2013/5116 Esas sayılı icra takibine yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, alacağın %40'dan aşağı olmamak üzere tazminatın davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, dava tarihi itibari ile ödenmeyen kira bedellerinin tespiti ile fazlaya ilişkin dava talep hakları saklı kalmak kaydı ile takip dışı 2.000,00-TL alacağın davalıdan tahsiline, davalı tarafın kira bedellerini ödemeyerek temerrüde düştüğünden mecurdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı, ihtarnamede 30 günlük süre verilmediğinden tahliye talebinde bulunamayacağını, davacı tarafa hiçbir borcunun olmadığını,

bu nedenle de temerrüt şartlarının oluşmadığını, icra takibine yaptığı itirazın da yerinde olduğunu, borcu bulunmadığını, ayrıca davacının dava dilekçesindeki ifadesi ile takipteki talebinin çeliştiğini, taşınmaza faydalı masraf yaptığını, 2012 yılı kira parasını 800 TL den 2013 yılı kira parasını 1000 TL den ödeyerek masrafları aylık olarak kestiğini belirterek davanın reddine ve %20 tazminata karar verilmesini savunmuştur.Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; ...

İcra Müdürlüğü'nün 2013/5116 E. sayılı dosyasına vaki itirazın kısmen iptali ile, asıl alacak olarak 7.666,64 TL üzerinden takibin devamına, taşınmazın tahliyesine, takip dışı hesap edilen 2.000,00 TL alacağın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, İcra inkar tazminatı talebinin reddine, karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davalının alacak talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Taraflar arasında imzalanan 01/01/2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, yıllık kira bedeli 10.000 TL, artış oranı %15 olarak belirlenmiş olup, ilk yıl kira bedeli 10.000 TL olarak ödenmiştir.

Davacı kiraya veren 14.08.2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde bu sözleşmeden kaynaklanan 2011 yılında ödenmeyen 7.000 TL, 2012 yılında ödenmeyen 2100 TL bakiye kira alacağı toplam 9.100 TL'nin tahsilini talep etmiş ve açılan davada bu bedel üzerinden itirazın iptaline ayrıca takipten sonra ödenmeyen 2000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacının kira bedeline ilişkin dava dilekçesindeki, ihtarnamedeki ve yargılama aşamasındaki beyanları çelişmektedir. Bu durumda mahkemece kira sözleşmesi ve davacının tüm beyanları dikkate alınarak kira bedelinin belirlenip, hesaplanacak alacak miktarından yapılan ödemeler mahsup edildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

2- Davalının tahliye talebine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı dava dilekçesine ekli 18/06/2013 tarihli noter ihtarnamesi ile; 2013 yılının eksik olarak yatırılan 3.000 TL kira alacağının 7 gün içinde ödenmesini bildirmiş, takip talebinde ise tahliye talebinde bulunmadığı gibi ödeme emrinde de 7 gün ödeme süresi verilmiştir. Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtarın oluştuğunu belirterek temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunmuştur. Mahkemece, davanın Türk Borçlar Kanunu 350 - 352. maddeleri uyarınca iki haklı ihtar şartlarının oluştuğu kabul edilerek tahliye istemin kabulüne karar verilmiştir.

Bir davada; dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve uygulanacak yasal mevzuata göre uyuşmazlığı sonuçlandırmak mahkemenin görevi gereğidir. Dava dilekçesi ile dilekçeye ekli belge ve bilgilerden davacının temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak isteminde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu 315. maddesi kapsamında değerlendirilip çözüme kavuşturulması gerekirken, hukuki nitelemede hata edilerek Türk Borçlar Kanunu'nun 350-352. maddeleri çerçevesinde ele alınıp yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.Kabule göre, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 352/2. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı,

bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Somut olayda icra takibinde talep edilen alacak ile ihtarnamede talep edilen alacak aynı kira dönemine ait olmadığından iki haklı ihtar şartı da oluşmamıştır. Ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315.maddesine uygun süreli ihtarın gönderilmesi gerekir.

Davacı tarafından davalıya 30 gün süreli temerrüt ihtarı da gönderilmediğine göre tahliye koşulları oluşmadığından tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.