Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/1595 K.2017/5397

Taraflar arasındaki uyarlama-menfi tespit-tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalının Antalya Büyükşehir Belediyesi’nden ihale ile kiraladığı tesisler bütünü içerisinde bulunan E-11 nolu dükkanı yıllık 25.000TL bedelle kiraladığını, davalının dükkanı kullanıma hazır halde teslim etmediğini, aylarca süren bir çalışma ile dükkanın yaptırıldığını ve masrafını müvekkilinin ödediğini, , uzun süren tadilat boyunca dükkanın kulanıma açılamadığını, kiralananın çevre düzenlemesi nedeniyle belediye ve davalı tarafından yapılan çalışma nedeniyle aylarca faaliyet gösteremediğini, son olarak da 20.01.2013 tarihinde iş yerlerinin proje değişikliği nedeniyle mühürlendiğini,

dava tarihine kadar da kullanıma açılamadığını, iş yerlerinin halen kapalı olduğunu, müvekkilinin davalıya herhangi bir borcu bulunmadığını, taşınmazın kira sözleşmesinin kurulumundan itibaren davalı tarafından kullanıma elverişli olarak bulundurulmadığını, kira bedelinin fahiş olduğunu, davalının dayatması nedeniyle sözleşmenin imzalanmak zorunda kalındığını, sözleşmedeki aylık %3 gecikme faizinin yasalara aykırı olduğunu, bu faizin de yasal faize çekilmesi gerektiğini, davalı tarafından kira alacağının tahsili için takip başlatıldığını,

müvekkilinin ticari faaliyetini davalının kusuru ile yürütemediğini belirterek kira sözleşmesinin uyarlanarak; kira bedelinin ilk yıl için aylık 500,00TL + KDV ye indirilmesine, sonraki yılların da artışının buna göre yapılmasına, yıllık gecikme faizinin aylık % 3 oranının uyarlanarak yasal faize indirilmesine, kiralananın sözleşme kurulduğunda kullanıma hazır durumda bulunmadığı için tadilatların yapıldığı ve çevre düzenleme çalışmalarının devam ettiği 6 aylık süredeki kira borcunun tamamen kaldırılmasına,

kira sözleşmesi kurulduktan sonra proje değişikliği nedeniyle kiraya veren tarafından kullanıma uygun durumda bulundurulmadığı ve çevre düzenleme çalışmalarının devam ettiği 8 aylık süredeki kira borcunun tamamen kaldırılmasına; kiralananın proje değişikliği nedeniyle mühürlendiği 20/01/2013 tarihinden itibaren kira borçlarının tamamen kaldırılmasına, müvekkilinin ticari faaliyette bulunamadığı sürelerden dolayı uğradığı kazanç kaybı olarak şimdilik 3.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

./..

Davalı vekili, kiralananın kullanıma hazır halde davacıya tahsis edildiğini, davacının kira bedellerini düzenli olarak ödemediğini, kira alacağının tahsili için yapılan takibe itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali davası açıldığını, davacının ruhsatı olmadığı için dükkanın mühürlendiğini, müvekkilinin kusuru bulunmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davacı vekili, dava dilekçesinde, kiralananın kullanıma hazır durumuda bulundurulmadığını belirterek kira borcunun olmadığının tespitini talep etmiş ancak borçlu olmadığının tespitini talep ettiği dönemleri tarihlerini de belirtmek suretiyle somutlaştırmamıştır. Bu nedenle öncelikle davacıya talebinin açıklattırılması gerekmektedir.

Davacı tarafından Antalya 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/13 D.İş sayılı dosyasında, 16/02/2011 tarihinde yaptırılan tespitte, kiralananın güney yol kısmında belediye tarafından çevre ve park düzenlemesi için inşaat faaliyetlerinin yapıldığı, bazı yolların trafiğe kapatıldığı belirlenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi gereğince kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 304 ve 305.maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 307. maddesinde ise kiracının, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebileceği düzenlenmiştir.

Davacı, kiralananın kullanıma elverişli durumda bulundurulmadığını iddia ettiğine göre TBK'nun 307. maddesi kapsamında kira bedelinin indirilmesi gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

3-) Öte yandan, taraflar arasında düzenlenen 01/01/2010 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin 8. maddesinde, kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde aylık % 3 temerrüt faizi uygulanacağı düzenlenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki 6101 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76. faize ilişkin 88. temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddelerinin görülmekte olan davalarda da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 120. maddesi gereğince, uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz.

Akdi faiz oranı kararlaştırılmakla birlikte sözleşmede temerrüt faizi kararlaştırılmamışsa ve yıllık akdi faiz oranı birinci fıkrada belirtilen faiz oranından fazla ise, temerrüt faizi oranı hakkında akdi faiz oranı geçerlidir.

Bununla birlikte 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu 8/1 maddesinde "ticari işlerde faiz oranı serbestçe belirlenebilir" 4/1. maddesinde "Her iki tarafında ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ticari dava sayılır." düzenlemeleri bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak davacının tacir olup olmadığı araştırılarak 6098 sayılı TBK.nın 88 ve 120/1-2 maddeleri gereğince uygulanacak faiz oranı üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.