Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2134 K.2017/11094

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, davalı tarafından turistik tesis olarak....el adı ile otel, restorant ve düğün salonu olarak kullanılan taşınmazının, sahil yolu üstünde, denize sıfır, dört cephesi açık manzaralı, etrafında turistik tesis ve oteller ile halka açık bir kumsal bulunan her biri üç katlı iki adet bina cinsinde olduğunu, taşınmazın tamamının kira başlangıç tarihi olan 01/01/2004 tarihinden bu yana davalı tarafından kullanıldığını, şimdiki halde senelik 10.000 Euro olan kiranın yakında bulunan emsal taşınmazlarla kıyaslandığında oldukça düşük olduğunun anlaşılacağını,

kiralanan taşınmazın boş bina niteliğinde iken davalı yanın işletme ihtiyaçları gereği onarım ve tadilat yapacağından bahisle, kira döneminin başladığı günkü şartlara göre olması gerekenden daha düşük belirlendiğini, davalının iyi niyetle kira bedelinin düşük tutulduğunu kabul etmesi gerektiğini, tüm bu nedenlerle 01/01/2014 tarihinden itibaren kira bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla aylık 12.000 TL'sı senelik 144.000 TL'sı olarak tespit edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, açılan dava her ne kadar kira tespiti davası olarak açılmış ise de esasen bir kira uyarlama davası olduğunu, kiralanan metruk bir bina iken tadilatlar yapılarak bugünkü haline geldiğini, yapılacak tadilatların bedeli düşünülerek o gün için ilk üç yılın kira bedelinin 7.500 Euro daha sonraki yedi yıl içinde 10.000 Euro olarak belirlendiğini, ülkedeki enflasyon oranı ve paranın değer kaybı gibi hususlar dikkate alınarak kira bedelinin döviz cinsinden belirlendiğini,

kiralanandaki ticari faaliyetine katkı yapacak müşteri potansiyelini artıracak bir gelişmenin söz konusu olmadığı gibi yakınında bir otel inşa edildiği için müşteri kaybının da söz konusu olduğunu, kira mukavelesi yapıldığında 1,69 TL'sı olan döviz kurunun 2014 yılı kira bedelinin ödendiği tarihte 3,03 TL'sı olduğunu, 2014 yılı kirasının 30.333-TL'sı olarak ödendiğini, döviz kurundaki yaşanan artışların davacıların enflasyon karşısında yaşadıkları kaybı fazlasıyla telafi ettiğini, tüm bu nedenlerle haksız ve iyi niyetten yoksun olan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taşınmazın 01/01/2014-31/12/2014 tarihleri arasındaki kira dönemi için aylık kira bedelinin 7.600,00-TL'sı olarak, 01/01/2015 - 31/12/2015 tarihleri arasındaki kira dönemi için aylık kira bedelinin 8.313,00-TL'sı olarak TESPİTİNE, kira sözleşmesinde kira artış şartı bulunmadığından 01/01/2016'dan itibaren kira ilişkisinin devam edeceği her kira yılı için kira bedelinin 6098 sayılı TBK 344. Md. Uyarınca her yıl ÜFE oranında artırılmasına karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Hüküm tarihinde yürürlükte olan 6100 sayılı HMK'nun 26.maddesine göre; ''Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.''

Somut olayda davacı vekili dava dilekçesi ile; 01/01/2014 tarihinden itibaren kira bedelinin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla aylık 12.000 TL'sı senelik 144.000 TL'sı olarak tespit edilmesine karar verilmesini talep etmiş iken, mahkemece HMK'nun 26.maddesinde belirtilen taleple bağlılık ilkesine aykırı olacak şekilde, talep aşılarak 01/01/2015-31/12/2015 tarihleri arasındaki kira dönemi için aylık kira bedelinin tespit edilmesi ve yine talep olmadığı halde 01/01/2016 tarihinden itibaren kira ilişkisinin devam edeceği her kira yılı için kira bedelinin 6098 sayılı TBK 344. Md. Uyarınca her yıl ÜFE oranında artırılmasına karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

3- Mahkemece kira parasının hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak, kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı altında, vergi dairelerine kiracı tarafından ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur.

Yakıt parası, aydınlatma temizlik, sigorta veya doğrudan doğruya mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı, KDV düşülerek “net” kira parası tespit edilemez.

Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın yeni dönemde boş olarak getirebileceği kira bedeli gösterilmiş ise de bu tutarın net mi brüt mü olduğu belirtilmemiş olup, mahkemece de verilen kararda kiranın net mi, brüt mü olduğu açıklanmadan aylık kira bedeli tespit edilmiştir, bilirkişiden bu husus açıklatılmak suretiyle, brüt kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.