Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2205 K.2017/12118

Taraflar arasında görülen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile arasında 01.06.2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli, aylık 300.-TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedelinin emsallerin altında kaldığını belirterek dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 1.500.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı, sözleşmede kararlaştırılan artış şartına göre kira bedelinde artış yapıldığını, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 01.06.2015 tarihinden itibaren aylık 462.15.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde. “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ve 02.06.2009 tarihli protokol gereğince " kira artışlarının enflasyon oranında artırılacağı " hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Ne var ki, Mahkemece davalının Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir olup olmadığı araştırılmamıştır.Yukarıda belirtilen hususlar ışığında davalının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir değilse sözleşmedeki 5 yıllık sürenin dolduğu da gözetilerek TBK'nun 344. maddesi gereğince hak ve nesafete göre kira bedelinin tespitinin yapılması, tacir olduğu tespit edilirse taraflar arasındaki 02.06.2009 tarihli protokoldeki şart da dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.