Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2259 K.2017/683

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkilinin, davalıya ait taşınmazı kiraladığını, taşınmazda tadilat yaptığını, ancak belediyenin ruhsatlarını iptal ettiğini ve başka taşınmaza taşınmak zorunda kaldıklarını beyan ederek; taşınmaza yaptıkları 68.558 TL faydalı-zorunlu masrafın ve taşınmazda meydana gelen değer artışı için şimdilik 1.000 TL nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili; davacının taşınmazın durumunu bilerek kiraladığını savunarak; davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davacının tacir olduğu, ruhsat almadan tadilat yapamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı vekilinin taşınmazdaki değer artışına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının faydalı ve zorunlu masraf alacağına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre (6098 sayılı TBK.530 (818 sayılı B.K.'nun, 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasında 01.06.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 12. maddesinde, kira bitiminde, kiracı tarafından yapılan her türlü tezyinat bedellerinin kiraya verenden istenemeyeceği kararlaştırılmıştır. Davaya konu kiralanan hakkında 28.01.2009 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlendiği, davalı kiraya verene belediye tarafından ceza verildiği dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır.

Davacı kiracı, 25.09.2012 tarihinde kiralanan işyeri için ruhsat almış ancak, belediye daha önceden düzenlenen yapı tatil tutanağı nedeniyle 24.05.2013 tarihinde davacının ruhsatının iptal edildiğini davacı kiracıya bildirmiştir. Bu durumda, davalı kiraya veren taşınmazın ayıplı olduğunu bildiği halde davacıya kiraya vermekle kusurludur. Kira sözleşmesi süre dolmadan sonlanmıştır. Bu durumda, sözleşmenin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiğinin kabulü gerekir.

Bu nedenle, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.