Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/265 K.2017/1020

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve karşı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 24.01.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı-karşı davacı ... vekili Av. ... temiz eden davalı-karşı davacı ... ve arkadaşları vekili Av. ... geldi. Karşı taraf davacı-karşı davalı vekili Av. ....ldi.

Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanununun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliğinin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin başka bir güne bırakılması uygun görüldüğünden, belli gün ve saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı-karşı davalı vekili dilekçesinde; dava dışı Kanaat Şekerli Mamüller San.

Ve Tic.Ltd.Şti ile 13/12/2005 tarihinde ticari işletme devri niteliğinde protokol çerçevesinde o dönem mülk sahibi olan ..., ..., ...r ile davacı şirket arasında 01/12/2005 başlangıç tarihli 10 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, protokol ve kira sözleşmesi üzerine davacı şirketin son derece harap olan kira konusu fabrika binasını 2005-2006 yıllarında büyük harcamalarla esaslı tamir ve onarım sonucunda kaliteli ve modern hale getirdiğini, yapılan bu tadilat ve onarımlarla kiralananın değerinin katlandığını, daha sonra davalılar ..., ...,

... ve.... ile müvekkili şirket arasında 01/01/2009 tarihinde 7 yıllık ikinci kira sözleşmesinin imzalandığını, kira ilişkisi devam ederken taraflar arasında bir takım uyuşmazlıklar çıktığını, bu nedenle sözleşmeyi feshederek anahtarı 16/01/2012 tarihinde notere tevdi ettiklerini, mecurun teslimden önce durumunu tespit ettirmek için İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/136 D.İş.

Sayılı dosyasıyla bilirkişi raporu alındığını, raporda davacı şirketin 1. Sınıf malzeme ve işçilik ile gerçekleştirdiği tadilat ve onarım ile binaya değer kattığının belirlendiğini belirterek vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 100.000,00 TL alacağın masraf ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı–karşı davacı ... vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde. Taraflar arasında dava konusu binanın kullanımı amacıyla 01.01.2009 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığını, davacı ....

AŞ nin, kira sözleşmesini tek taraflı olarak 27.9.2011 tarih 21250 yevmiye numaralı ihtarname ile feshettiklerini, kiralananı 31.12.2011 tarihinde teslim edeceklerini bildirmelerine rağmen, anahtarı 16.01.2012 tarihinde notere tevdii ettiklerini, bu haliyle sözleşmenin 01.01.2012’den itibaren 1 yıl uzadığını, notere tevdi edilen anahtarı teslim aldıklarında kiralananın hor kullanıldığını gördüklerini, taraflar arasındaki 01.01.2009 tarihli kira Sözleşmesinin “Genel Hükümler“ başlıklı 13.6 maddesine göre davacı şirketin mecura yaptığı imalatlar ve bu imalat sebebiyle yaptığı varsa masrafları talep edemeyeceğini,

kaldı ki davacının binaya olumlu katkısı değil bilakis zararının söz konusu olduğunu, kiralananda yapılacak değişiklik ve yenilikler için davalının onayını almayan davacının bu tadilatın bedelini isteyemeyeceğini, kiralanan yerde yaptırılan İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/6 D.

İş sayılı tespit raporunda davacı şirketin hor kullanımına dayalı olarak zarar hesabı yapıldığını, davacı Baklavacı Güllüoğlu’nun binada yaptığı imalatların, kiralanan yerin işlevselliğini artırma ve kendi gereksinimlerini karşılamaya dönük tadilatlar olduğunu, kiralananın tefrişi için yaptığı faaliyetleri istemesi hukuken mümkün olmadığını, ayrıca davalının taşınmazı hor kullandığını, davacının bilgisi ve izni dışında imara aykırı kaçak teras katı inşa ettiğini, ayrıca davacı-karşı davalı şirketin, kira sözleşmesinin sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğunu,

davacı şirketin tahliyesinden 1,5 yıl sonra 15.05.2013 tarihinde taşınmazı kiraya verebildiklerini, bu nedenle 01.01.2012 ila 15.05.2013 arası kira miktarından karşı davalının sorumlu olduğunu, bu talepleri kabul görmese dahi kiralanan yerin davacı şirket tarafından hor kullanıldığı boş ve temiz teslim edilmediğinden kiralanan yerin tahliye tarihi ile eski hale getirilmesi için gerekli süre arasındaki zaman dilimine ait taşınmazın boş kaldığı günler kirasının ödenmesi gerektiğini, erken tahliye sebebiyle yoksun kalınan kira parasının tazminini talep ettiklerini,

belirterek davanın reddi ile karşı davasında fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kiralanan yerin boş kaldığı aylar kira bedelinden 1.000 TL'nin, Kiralanan yerin hor kullanılmasından dolayı eski hale getirme bedeli için şimdilik 10.000 TL maddi tazminatın 24.2.2012 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari (avans) faiziyle davalıdan tazminine, karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalılar–karşı davacılar vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; gayrimenkul kiralandığında zaten helva ve tahin imalathanesi olarak kullanılmakta olan bir fabrika olduğunu, bakımlı ve işler halde, yasal prosedüre uygun tüm ruhsatlarının alınmış olduğunu, davacının tamamen kendi zevkine uygun fakat süslemeye ve gösterişe yönelik değişikliklerinin masraflarının davalılardan talep edilemeyeceğini, gayrimenkule yapılan lüks masrafların davalılara fayda yerine zarar verdiğini, davacının onay almadan fabrikanın statiklerine zarar verme pahasına kolon keserek iç merdiven yaptığını,

bu tür tadilata sadece davalıların değil belediyenin de onay vermeyeceğini, gayrimenkule zarar veren hususların İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/6 D.İş. Sayılı dosyası ile yapılan tespitte de ortaya çıktığını, davacının iki adet kolonu kesmek suretiyle asansör yaptığını, bu durumun gayrimenkulde telafisi imkansız zararlara sebep olduğunu, davalılara sözlü ya da yazılı hiç

bir başvuru yapılmadığını, izin alınmaksızın kaçak çatı katı yaptıklarını, ön cephede bulunan demir yangın merdiveninin sökülerek atıldığını ve yerine gayrimenkule bitişik yenisinin yapıldığını, bina içinde 4 adet 100x100 cm. boyutlarında havalandırma bacası yapılması için tüm katlarda beton zeminin kesildiğini, davacının kira sözleşmesini tek taraflı fesih imkanı varken bunu yapmayıp 2009 yılında yeni bir kira sözleşmesi imzaladığını, 2009 yılında imzalanan sözleşmenin eskisinin devamı olmayıp yeni bir sözleşme olduğunu, sözleşmesinin 13.6.

Maddesinde kiracının binaya yaptığı masraflardan dolayı hiç bir hak ve talepte bulunamayacağının kararlaştırıldığını, mecurun kira sözleşmesine uygun olarak teslim edilmemesinden ötürü İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/6 D.İş.

Sayılı dosyasıyla delil tespiti talebinde bulunduklarını, gayrimenkulün tahliyesinden sonra müvekkillerinin gayrimenkulde tadilat yaptırmak zorunda kaldığını, gayrimenkulün tüm çabalara rağmen ancak 1,5 yılda yeniden kiraya verilebildiğini belirterek davanın reddi ile ; fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak kiralananın boş kaldığı aylar için şimdilik 3.000,00 TL nın kiralanan yere verilen zararlardan dolayı eski hale iade ve hor kullanma tazminatı olarak ve ayrıca tamirat süresi alacağından şimdilik 10.000,00 TL nın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, asıl davanın KISMEN KABULÜ ile 85.000,00 TL nin dava tarihinde yürürlükte bulunan % 11 ticari avans faizi ile birlikte davalı-karşı davacılardan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine,fazlaya ilişkin talebin reddine,karşı davalara ilişkin olarak; davalı -karşı davacıların; hor kullanma nedeniyle tazminat taleplerinin ve mecurun eski hale iade edilmemesi nedeniyle tazminat taleplerinin reddine, Davalı-karşı davacıların mecurun geç teslimi nedeniyle talep ettikleri 1.000,00 TL nın davacı- karşı davalıdan alınarak davalı ve karşı davacılara verilmesine, dava tarihinden itibaren % 11 ticari avans faizi yürütülmesine karar verilmiş hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1- Asıl dava yönünden yapılan incelemede; Dosya kapsamına, toplanan delillere, delilerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacı-karşı davalının tüm davalı-karşı davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı-karşı davacıların asıl davaya ilişkin temyizine gelince. Davacı dava konusu taşınmazı 01/12/2005 tarihinde 10 yıl süreli olarak ..., ... ve eski hissedar Erman Dönmez’den kiralamış, 15/10/2005 tarihinde imzalanan protokolün 6.6 maddesinde “kiracının, kiralananda her türlü tadilat ve tamirat hakkına sahip olduğuna” ilişkin düzenleme gereğince taşınmazda tadilat yapmıştır.

Erman Sönmez’in taşınmazdaki hissesini devretmesinden sonra ilk sözleşme süresi henüz sona ermeden davacı kiracı ile davalılar ..., ..., ..., ... arasında 01.01.2009 başlangıç tarihli 7 yıl süreli yeni bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. 01.01.2009 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmenin 13.6. maddesinde: “kiracı binaya yaptığı masraflardan dolayı kiralayandan hiçbir hak ve talepte bulunamaz.” hükmüne yer verilmiştir. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar.

Her ne kadar davacı dava konusu taşınmaza yapılan tadilat ve tamiratın davalıların bilgisi ve oluruyla 15.10.2005 tarihli protokole dayanılarak yapıldığını iddia etmiş ise de 01.01.2009 tarihinde yapılan sözleşme ile binaya yaptığı masraflardan dolayı kiralayandan talepte bulunmayacağını kabul etmiş olup bu durumda mahkemece asıl davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

3- Karşı dava yönünden yapılan incelemede; Dosya kapsamına, toplanan delillere, delilerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davacı-karşı davalının ve davalı-karşı davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

4- Davacı-karşı davalı şirket vekilinin erken tahliye nedeniyle makul süre kira tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince. 01.01.2009 tarihli sözleşmeinin 10. maddesinde Kiracı Güllüoğlunun, sözleşmenin yürürlük süresi içinde en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmak şartıyla kiralananı dilediği zaman tahliye edebileceği, bu halde kiralayanın hiç bir nam ve ad altında maddi ve manevi tazminat talep etmeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı-karşı davalı kiracı, 27/09/2011 tarihinde keşide ettiği 28/09/2011 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kira sözleşmesinin 10. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin ihtarın tebliğ edilmesine müteakip üçüncü ayın sonunda feshedilmiş sayılacağı belirtilerek 31.12.2011 tarihinde taşınmazın teslim alınması ihtar edilmiştir.

Anahtarların kiraya veren tarafından teslim alınmaması üzerine anahtarlar 16/01/2012 tarihinde noterliğe tevdi edilmiş ve anahtarların tevdi edildiğine dair ihtarname ise kiraya veren Sadık ve ...’e 18/01/2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda anahtarların 18/01/2012 tarihinde kiraya verenlere teslim edildiğinin kabulü gerekir.

Davacı–Karşı davalı kiracı, kira sözleşmesinin 10 maddesinde kararlaştırılan fesih ihtarına uygun hareket ederek kira akdini feshettiğine göre kiracı ancak kiralananı kullanımında bulundurduğu süre için kira bedellerini ödemekle yükümlü olup erken tahliye nedeniyle makul süre kira alacağından sorumlu tutulamaz. Mahkemece bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde makul süre kira bedeline hükmedilmesi doğru değildir.

5- Davalı-karşı davacılar vekillerinin eski hale getirme bedeli ve tamir ve tadilat nedeniyle uğranılan kira kaybına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı-karşılık davalı kiralanana ve çatı katında kiraya verenlerin rızasıyla değişiklik yaptığını belirtmiş ise de davalı –karşı davacı kiralayanlar yapılan bir kısım imalatların rızalarının dışında ve binanın projesine aykırı imalatlar olduğunu belirtmiştir. Taşınmazın anahtarının 16/01/2012 tarihinde noterliğe tevdi edilerek taşınmazın tahliye edildiği tarafların kabulündedir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316.maddesi (818 sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 sayılı BK'nun 266.maddesi) gereğince kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

3194 sayılı İmar Kanun'nun 21. Maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32. Maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir. İmar sucu oluşturan yapıların yıkılması gerekeceğinden bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasında söz edilemez. (HGK 04.04.2001 gün 2001/15-305 E. - 2001/336 K.)

Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu tarafından davacı-karşı davalı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen projeye aykırı imalatların tadilat projesi gerektirip gerektirmediği, projeye aykırı (kaçak) imalatların neler olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, imar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden bunların eski hale getirilmesi için gereken masraf ile eski hale getirme süresinde işleyecek kira bedeli belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

KARŞI OY

Hükmün bozulmasına dair kararın ilk dört bendindeki gerekçelere katılmakla birlikte, sayın çoğunluğun 5. bendindeki bozma gerekçelerine iştirak edilmemiştir.

Bozma ilamının 5. bendinde; "...Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu tarafından davacı- karşı davalı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen projeye aykırı imalatların tadilat projesi gerektirip gerektirmediği, projeye aykırı (kaçak) imalatların neler olduğu ayrıntılı ve teredütte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, bunların eski hale getirilmesi için gereken masraf ile eski hale getirme süresinde işleyecek kira bedeli belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. " denilmiştir.

Oysa, davalı-karşı davacıların eski hale getirme bedeli ve tamir ve tadilat nedeniyle uğranılan kira kaybı istemesi iyiniyet ve dürüstlük kurallarıyla (TMK'nun 2 ve 3. Maddesi ile) bağdaşmaktadır. Zira, davacı-karşı davalının kiralanana ve çatı katına yaptığı imalatlar projeye aykırı yapılmış olsada, davalı-karşı davacı tarafından benimsenmiş, taşınmazın tahliyesinden sonra da kullanılmaya devam olunmuştur.

Projeye aykırılık teşkil eden kısımlar yıkılmadan eski hale getirme bedeli istenmesi yukarıdada belirtildiği gibi dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil eder. Açıklanan nedenle mahkemenin bu talep yönünden redde ilişkin kararında bir isabetsizlik görülmediğinden; sayın çoğunluğun bozma kararının 5. bendinde yer alan eski hale getirme bedelinin ve eski hale getirme süresinde işleyecek kira bedelinin hesaplanması yönündeki bozma gerekçelerine iştirak edilememiştir.