Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/2745 K.2017/13776

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 01.01.2014 tarihinden itibaren 6.450 TL+KDV olarak ödenen kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık 9.500,00 TL+KDV olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı, davacının dava konusu işyerinin de bulunduğu iş hanını otel yapmak istediğini, bunun içinde davalı ve diğer kiracılara taşınmazları 2 yıl içinde tahliye etmelerini istediğini, kira sözleşmesinin hususi şartlar 3. maddesi gereği kira bedelinin ÜFE artış oranına göre belirlenmesi gerektiğini, 2015 yılı kira bedelini KDV dahil 7.611 TL olarak ödediğini,

belirterek davanın reddini savunmuştur.01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde” Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.Olayımıza gelince. Taraflar arasında imzalanan 01.01.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin imzalanmasından itibaren ki 4. dönem olup, hak ve nesafet dönemi başlamamıştır.

TBK'nun 344. maddesinde belirtilen 5 yıllık dönem geçmediğinden 01.01.2015 tarihinden itibaren olan dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, DİE'nin 12 aylık ÜFE endeksine göre kira tespiti yapılması gerekir. Endeks uygulanmak suretiyle bulunacak kira bedelinin ödenen kira bedelinin altına düşmemek kaydıyla tespit edilmesi gerekirken yazılı şekilde davalı tarafından ödenen bedelden daha düşük bedel tespit edilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.