Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3134 K.2017/16195

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmiş olup davacı tarafından duruşma isteğinin davanın nitelik ve mahiyetine göre reddine karar verilerek süresinde olduğu anlaşılan davacı ve davalının temyiz isteğinin incelemesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 15.07.2003 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira bedelinin 23.05.2014 tarihinde kesinleşen ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/1752 Esas- 2012/176 Karar sayılı ilamı ile 15.07.2008 tarihinden itibaren 12.000.-TL olarak belirlendiğini, son dönemde ödenen brüt 15.986.TL kira bedelinin emsalleri karşısında düşük kaldığını belirterek 15.07.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafete göre 24.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kira bedelinin tespitine dair kesinleşmiş hüküm bulunduğunu, bu nedenle davacının iş bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 15.07.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 21.500.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacının belirlenen kira bedeline yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Taraflar arasında kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık olmadığı, davacının talep ettiği aylık kira bedelinin ise net olduğu anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi dikkate alındığında kira bedelinin tesbitinin istendiği dönem hak ve nesafet dönemi olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmazın davacı emsalleri dikkate alındığında aylık kira bedelinin 32.771.20.-TL, davalı emsalleri dikkate alındığında 28.758.40.-TL kira getirisi olabileceği, davacı ve davalının bildirdiği emsallerden Akbank Şubesine ait taşınmazın emsal taşınmaz olarak belirlenmesine rağmen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık 22.394.-TL kira getirisi olabileceği tespit edilmiştir.

Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hükmün bu nedenle bozulmalıdır.