Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3218 K.2017/14683

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalının 01/01/2012 tarihli kira sözleşmesi gereği , maliki bulunduğu taşınmazı aylık 1.215 TL kira bedeli karşılığında işyeri olarak kullandığını, kiralanan taşınmazın sahip olduğu özellikleri, konumu, çevresindeki binaların yenilerek bulunduğu çevrenin değişmesi ve özellikle ... stadyumunun yıkılarak yerine AVM ve rezidans yapımına başlanması nedeni ile taşınmazın yerinde değer farklılığı meydana geldiğini bu bakımdan davalının ödemekte bulunduğu kira bedelinin emsallerinin altında olduğunu belirterek aylık kira bedelinin 2.000 TL olarak tespitine ve kira bedelinin 01/01/2015 tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli sayılmasına karar verilmesini talep etmiştir.Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,kira akdi uyarınca belirtilen oranlarda kira artışının yapılmış olduğu, davacının 4. yılın başında kira bedelinin tespiti talebinde bulunmasının mümkün olmadığı ayrıca yörede özel neden ve koşul değişikliği bulunmadığının tespit olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.Somut olayda, taraflar arasında 01/01/2012 başlangıç tarihli , 1 yıl süreli, aylık 1.045 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin 14. maddesinde yıllık kira artışının Tefe-Tüfe ortalamasına göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda anlatılan esaslar çerçevesinde, davalının tacir olması nedeniyle TBK'nun 344. maddesinin uygulaması tacirler için ertelenmiş olup, kira bedelinin sözleşmede düzenlenen artış şartı uyarınca belirlenmesi gerekmektedir.

Mahkemece yapılacak iş; kira bedelinin, davalının talebe konu 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan kira döneminde ödediği miktardan az olmamak üzere, sözleşmede yer alan artış şartı uygulanmak suretiyle tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.