Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3227 K.2018/6292

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, 22.03.2013- 31.12.2013 tarihleri arasında ...

Hotel bünyesinde bulunan hamam ve spa merkezinin kiralanmasına ilişkin davalı ile sözleşme imzaladığını, kiralananın otelin ... katında bulunduğunu, üst katında bulunan kapalı havuzun faaliyete geçmesi ile birlikte tavandan su sızıntısının başladığını, şifahi uyarılara rağmen gerekli tedbirlerin alınmadığını, tavandaki damlamalar nedeniyle iş yerindeki demirbaş eşya ve elektronik cihazların zarar görmesi üzerine delil tespiti yaptırdığını, düzenlenen bilirkişi raporlarında elektronik cihazlara ilişkin zararın 31.611.02.-Euro , demirbaş eşyaya ilişkin zararın ise 3.750.-TL olduğunun tespit edildiğini,

davalının kiralananın ayıplı olmasından doğan zarar miktarından sorumlu olduğunu belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile cihazlara ilişkin 31.611.02.-Euro tazminatın dava tarihinden itibaren merkez bankasının dövize uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte, demirbaş eşyaya ilişkin 3.750.-TL tazminatın ise dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kiralananın fiziki şartları görülerek kiralandığını, ayıp iddiasının kabul edilemez olduğunu, kaldı ki davacının da ayıba dair herhangi bir ihtarı bulunmadığını, delil tespiti dosyasındaki bilirkişi raporlarına itiraz ettiklerini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, TBK 'nun 318. maddesinde kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlü olduğu, davacının ayıplara ve oluşan zarara ilişkin keyfiyeti kiraya verene hemen ihbar etmek mükellefiyetini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin

devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301). Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.

Yine 6098 Sayılı Tür Borçlar Kanunu'nun 305.maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Karine olarak kiraya veren kusurlu kabul edilmiş, kusursuzluğu ispat yükü ise kiraya verene yüklenmiştir.

Olayımızda davacı kiracı ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması nedeniyle seçimlik hakkını akdin feshi yönünde kullanarak kiralananı tahliye etmiştir. Mahkemece, her ne kadar TBK 'nun 318. maddesi gereğince ayıp ihbarı yapılmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de belirtilen madde kiralananın ayıplı olması halinde uygulanacak bir maddedir.

Davacı kiracı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi sebebiyle kiralananda bulunan şahsi eşyalarının zarar gördüğünü iddia etmiş olmakla TBK 'nun 301. maddesi gereğince kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanılmaya elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmak yükümlülüğünü ihlalden kaynaklı bir kusurunun bulunup bulunmadığı hususu üzerinde durularak davalı kiraya verenin kusurunun bulunduğunun tespit edilmesi halinde ;

davacı kiracının kiralananda kullandığını iddia ettiği eşyalar üzerinde yerinde bilirkişi incelemesi yapılarak zarar miktarının TBK 'nun 52. maddesine göre müterafık kusur hususu değerlendirilerek tespit edilmesi, ayrıca cihazların işin gereği olup olmadığı hususu da araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.