Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3589 K.2017/12111

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile arasında 18.09.2003 başlangıç tarihli, yıllık 6000.-TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananın bulunduğu binanın yeniden inşaası sebebiyle taşınmazı tahliye ettiğini, davalı tarafından gönderilen 04.09.2013 tarihli ihtarnamede kira bedelinin aylık 6.665.-TL olarak belirlenerek eski kiracı olması sebebiyle kiralama hususunda öncelik hakkına sahip olduğunun bildirildiğini, bedelin fahiş olduğunu, ihtirazi kayıtla 06.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını belirterek kira bedelinin 06.11.2013 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, kiralananın bulunduğu binanın yeniden inşa edildiğini, kira bedelinin kurumun değerleme uzmanları tarafından tespit edildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, ... İli, ... İlçesi,... Mah.... Cad. 129 ada 21 parselde kayıtlı 100 m2 ölçümlü taşınmaz üzerinde binanın zemin katındaki 36 m2 yüzölçümlü bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan ...'in 06/11/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere hak ve nesafet kuralları uyarınca hesaplanmış 11/08/2014 havale tarihli inşaat ve mülk bilirkişileri raporunda belirtilen aylık kira bedelinin 2.570,40-TL, yıllık kira bedelinin 30.844,80-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

TBK'nun 350./2 maddesine göre, yeniden inşa ve imar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kira ilişkisi sona ermekle birlikte, yeniden inşa nedeniyle fesih durumunda aynı yasanın 355. maddesi ile taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için kiraya verene bazı sınırlamalar getirilmiş ve yükümlülükler yüklenmiştir.

TBK'nun 355/2. maddesinde "...Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu..." düzenlenmiştir.

Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kirayaveren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz.

Mahkemece kira bedeli, dosya içerisinde bulunan rapor doğrultusunda belirlenerek dava kabul edilmiş ise de rapor hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun değildir.

Mahkemece yapılacak iş; kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın yeni olduğu da dikkate alınarak kiralanan taşınmaz ve benzer nitelikteki emsaller tek tek görülüp incelenmeli, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeni durumu ile yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası rayice uygun olarak belirlenmeli,

özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.