Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3675 K.2017/17062

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı ; maliki olduğu taşınmazını, 01.05.2005 başlangıç tarih 5 yıl süreli kira bedeli aylık 3.250 USD olan kira sözleşmesi gereği davalıya kiraladığını, ekonomik koşullar ve çevredeki emsallere göre kira bedelinin düşük kaldığını, dengenin davacı aleyhine değiştiğini, aylık kira bedelinin civardaki kira durumları ve ekonomik esaslar göz önünde tutularak rayiç bedellere uygun bir oranda tespit edilebilmesi ve aylık 5.500 USD’a çıkarılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı ; taşınmaza 150.000 TL masraf yaptıklarını ve böylece taşınmazın değerinin artığını, kira başlangıcında Dolar kuru 1.30 iken şimdilerde 2.80 olduğunu, % 20 stopaj ödediklerini, kira bedelinin %10 artırılabileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01.05.2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 5.700 USD olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitinde öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir

kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Taraflar arasında 01.05.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedeli net 3.250 USD olarak belirlenmiş, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi dikkate alındığında kira bedelinin tesbitinin istenildiği dönem hak ve nesafet dönemi olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir. Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış.

24.11.2015 tarihli bilirkişi kurulunun raporunda; tarafların emsal bildirmediği, taşınmazın nezih bir semtte oluşu, rağbet derecesinin yüksek olması ve olumlu özellikleri dikkate alınarak, dava konusu taşınmazın hak ve nesafete göre yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde 6.000 USD aylık kira getirisinin olabileceği tespit edilmiştir.

Bilirkişi raporunda kiralanana ilişkin aylık kira bedelinin belirlenmesinde hiçbir emsal araştırması yapılmadığı gibi, Yargıtay denetimine uygun objektif ölçülerle kira bedelinin belirlenmediği anlaşılmaktadır. Mahkemece kiralananın aylık kira bedeli, herhangi bir gerekçe bildirmeksizin Yargıtay'ın istikrarlı uygulamalarınca benimsenen %10 oranının altında kalacak şekilde indirim yapılarak brüt 5700 USD olarak tespitine karar verilmiştir.

Bu durumda Mahkemece, gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle, ve Dolar kurundaki artışlar da dikkate alınarak, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.