Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3799 K.2018/10731

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; ödenmeyen kira alacakları ve muacceliyet koşulu ile dönem sonuna kadar olan kira alacaklarının tahsili için davalı hakkında icra takibi başlattıklarını, davalının icra takibine haksız itiraz ettiğini belirterek ...

29. İcra Müdürlüğü' ün 2014/13504 Esas sayılı icra dosyasına yapılan itirazın iptalini istemişlerdir.Davalı; davacı tarafa kira borçlarının bulunmadığını, 14.02.2014 tarihli ihtar ile taşınmazı 01.07.2014 tarihinde tahliye edeceklerini davacılara bildirdiklerini ve taşınmazı 02.07.2014 tarihinde tahliye ederek anahtarları da teslim ettiklerini bildirerek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece taşınmaz tahliye edildiğinden 6 aylık makul kira süresinden 4,5 ay önce ihtar yapıldığından 1,5 aylık kira bedeli ve vekalet ücreti olmak üzere 70.714,65TL üzerinden itirazın iptaline ve davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmiş,

hüküm davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalılar ve davacı vekilinin aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının icra inkar tazminatına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

İİK.nun 67. maddesindeki düzenlemeye göre davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesi için davaya konu alacağın gerçek miktarının belli olması veya belirlenebilmesi için bütün unsurlarının borçlu tarafından bilinebilecek nitelikte bulunması, hakimin takdirine bağlı olmaması gerekir. Kiralanan taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren yeniden kiraya verilebileceği makul süre mahkemece yapılan yargılama sonunda belirlendiğinden, likit olmayan kira bedelini kapsayan makul süre alacağının da içinde bulunduğu miktar üzerinden davacı yararına icra inkar tazminatına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3- Davacı alacaklıların makul süre kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenemesinde;

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve 9 yıl 8 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 1. maddesi ile kira bedellerinin Mayıs, Eylül ve Ocak aylarında 4 aylık peşin olarak ödeneceği ve herhangi bir kiranın zamanında ödenmediği takdirde 1 yıllık kira bedelinin tahsili gerekeceği kararlaştırılmıştır.

Davacılar bu kira sözleşmesine dayanarak 13.05.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılının Temmuz, Ağustos ayları ile muacceliyet koşulu gereğince 2015 yılının Mayıs ayı dahil olmak üzere toplam 409.940 TL kira alacağı ve 61.491 TL vekalet ücretinin tahsilini istemiştir.

Davalının ödeme emrine itirazı üzerine davacıların 27.06.2014 tarihinde açtığı iş bu dava ile itirazın iptali talep edilmiştir.Somut olayda; davalı kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresinden önce feshedildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, kiracının tek taraflı olarak sözleşmeyi feshinin haksız olduğuna ilişkin değerlendirmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Ancak kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur.

Ne var ki, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Mahkemece, yargılama aşamasında kiralananın anahtarının teslim edilmiş olması ve alınan bilirkişi raporuna göre yeniden kiraya verme süresinin 6 ay olarak belirlenmiş olmasına göre, 6 aylık makul süre kira bedeli yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, taşınmazın tahliye edilmeden kiralanamayacağı göz ardı edilerek ihtar tarihinden sonraki dönemin makul süre kira bedelinden mahsup edilmesi doğru değildir.

4) Davacıların davalı lehine hükmedilen vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı,

bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.Tacir olan davalı kiracı için TBK'nun 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, 01.05.2010 tarihli sözleşmesinin 1. maddesi ile kararlaştırılan muaccceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlar.Bu durumda; icra takibinde muacceliyet koşuluna dayanılmış olup, kiralanan yargılama aşamasında tahliye edildiğine göre, tahliye tarihine kadar işlemiş kira alacağına, tahliyeden sonra ise makul süre kira tazminatının hüküm altına alınması gerekir.

Davanın açıldığı tarih itibariyle taşınmaz henüz tahliye edilmediğinden davacının muacceliyet şartı gereği bir yıllık dönem sonuna kadar kira alacağını talep etmekte haklıdır. Davacının dava tarihindeki haklılık durumuna nazaran davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru görülmemiştir. Ayrıca, kira alacağı, bölünebilir alacaklardan olmakla, kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır.

Davaya dayanak kira sözleşmesinde kiraya verenler Ahmet Palalı ve Hanefi Palalı'nın davada taraf olmadığı görülmektedir.

Dava dışı bu kişilerin ölmüş ise mirasçılık belgeleri getirtilip davacıların talep edebilecekleri alacak miktarı belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların ve davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü ve dördüncü bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar ve davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,