Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3809 K.2018/10734

Taraflar arasındaki kira bedelinin tepiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; halen aylık 5.440TL olan kira bedelinin 01.01.2015 tarihinden itibaren aylık 3.500 USD olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.Davalı, ödenen kira bedelinin rayice uygun olduğunu bildirerek davanın reddini istemiştir.Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 7.500TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.Taraflar arasında imzalanan 01.01.2008 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşme ile aylık kira bedeli net 3.500TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; inşaat mühendisi, hukukçu ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisinden oluşan bilirkişi kurulunun raporunda.

ÜFE oranında artış yapılması durumunda kira bedelinin 7.452,12TL olacağı ve rayice göre ise; davacı tarafça dosyaya sunulan aynı binadaki kira sözleşmelerinin sadece bilgi verici nitelikte olduğu belirtilip niçin emsal olarak alınmadığı açıklanmadan, sadece internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirme yapılmadan, ilanların ortalamasının esas alınarak birim değerinin belirlendiği ve buna göre de dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespit edildiği görülmektedir.

Bu durumda bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağı açıktır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.