Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3826 K.2017/17738

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile aralarında 01.05.2004 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, halen ödenen kira bedelinin emsalleri karşısında çok düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 01.05.2013 tarihinden itibaren 4.349.90.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.05.2013 tarihinden itibaren kiralananın aylık kirasının 4.102.50.-TL olarak tespitine dair verilen hükmün davacı ... davalı tarafça temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2015 tarih 2015/2616 Esas ve 2015/3117 Karar sayılı ilamı ile, ".... mahallinde keşif yapılıp, emsal incelemesi yapılmak suretiyle hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin belirlenmesi gerektiği " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma üzerine yapılan yargılama sonucunda %10 hak ve nesafet indirimi uygulanarak mecurun aylık kirasının 01.05.2013 tarihinden itibaren 3.692.70 .-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1- 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği,

kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır.

Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Somut olayda. Taraflar arasında kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık olmadığı, davacının talep ettiği aylık kira bedelinin ise net olduğu anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarih ve süresi dikkate alındığında kira bedelinin tesbitinin istendiği dönem hak ve nesafet dönemi olmakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; bilirkişi kurulunun raporunda, dava konusu taşınmaza emsal taşınmazlar değerlendilerek gösterilen 2 adet emsalin bazal ortalaması dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir.

Mahkemece, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılmak suretiyle hangisinin uygun emsal olup olmadığını belirlenerek hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde yeniden rapor alınıp, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

2- Dava konusu kiralanana ait aylık kira bedeli 18.09.2014 tarihinde kesinleşen ... Sulh Hukuk Mahkemesi 2012/1018 Esas- 2014/604 Karar sayılı ilamı ile 01.05.2012 tarihinden itibaren aylık 3.805.92.TL olarak tespitine karar verilmiştir. Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hak ve nesafet yolu ile kira bedeli tespit edilirken daha önce mahkeme hükmü ile tespit edilen 3.805.92.TL kira bedeli dikkate alınarak bu bedelin ve endeksin altında kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğinden, yazılı şekilde hüküm tesisi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.