Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/3875 K.2017/8822

Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili; davalı kiracının kira bedellerini ödemeyerek iki haklı ihtara sebep olduğunu belirterek davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili; vadeden önce kira alacağını ödediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece iki haklı ihtarın gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5.maddesinde; “bir aylık kira ödenmezse dönem sonuna kadarki kiraların muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında yapılan bu sözleşme geçerlidir ve hüküm itibariyle tarafları bağlar.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır.

./..

Davacı 01/01/2014-01/01/2015 kira yılı içinde 11.11.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile 2014 yılının 8,9,10. aylarına ait kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 11.11.2014 tarihinde diğer icra takiplerine konu edilen Kasım ve Aralık ayları kira paraları muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ayrı ihtarlara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Ayrıca dosyada mevcut banka dekontlarının incelenmesinden 2. ihtara konu Kasım/2014 kira parasının 20.11.2014 tarihinde yani ihtarın tebliğ tarihinden önce, 3. ihtara konu Aralık/2014 kira parasının da 09.12.2014 tarihinde yine ihtar tebliğ tarihinden önce ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece ihtarname tebliğinden önce kira bedellerinin ödenmiş olması nedeniyle de iki haklı ihtar şartı oluşmadığı gözetilerek davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.