Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2017/393 K.2017/3938

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacı tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 28.03.2017 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacı vekili Av.....ş geldi. Karşı taraf davalı vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının, davalıya ait olan ....adresinde bulunan taşınmazı 21/06/2014 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşmeye göre yıllık kira bedelinin 450.000 USD+KDV olarak kararlaştırıldığını, davacı şirket tarafından 2 yıllık kira bedelinin peşin olarak ödendiğini, davacının kiralanan yere girmesinden 6-7 ay sonra 2015 yılı ocak ayı içinde kiralananın yapımındaki bozukluk ve aksaklık nedeniyle yağan yağmur sularından kiralananı su bastığını ve kullanılamaz hale geldiğini, bu nedenle taşınmazın davacı tarafından tahliye edildiğini,

durumun Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/9 D.İş sayılı dosyasında 28/01/2015 tarihinde tespit edildiğini ve davalıya haber verildiğini, TBK 301.

Maddesinin kiracıya önemli ayıp durumlarında fesih hakkı tanıdığını, ayıbın önemli ayıplardan olması ve bu aşamadan sonra giderilmesinin mümkün olmaması nedeniyle önce 16/01/2015 tarihinde taşınmazın tahliye edildiğini daha sonra Antalya 10.Noterliğinin 27/03/2015 Tarih ve 9966 Yev. nolu ihtarnamesiyle kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilerek davalı kiralayana fesih tarihinden itibaren fazladan ödenmiş olan 974.030,62 TL kira bedelinin iadesinin talep edildiğini, davalının anahtarı almaktan kaçınması nedeniyle anahtarın teslim edilemediğini ve davacının,

20/04/2015 tarihinde Antalya 5. SHM de 2015/40 D.İş dosyasında kiralananın anahtarlarının teslimi için tevdi mahalli tayini talebinde

bulunduğunu ancak mahkemenin şartları bulunmadığı gerekçesi ile haksız şekilde talebi reddettiğini, davacının, kiralanan taşınmazda büyük ayıpların olması nedeniyle zarar gördüğünü belirterek taraflar arasında 21/06/2014 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla peşin ödenen kira bedelinden kalan 972.030,62 TL den şimdilik 10.000,00 TL'nin davalı taraftan ticari faizi ile birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı şirket vekili ise Antalya 4.Sulh Hukuk 2015/9 D.iş sayılı dosyasında 28/01/2015 tarihli keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunun davalıya tebliğ edilmediğini, bu sebeple söz konusu teknik bilirkişi raporunun delil kabul edilemeyeceğini, ayrıca aldırılan raporun varsayım ve ihtimallere dayalı değerlendirmeler içerdiğini, iddia olunan su basma olayının hangi sebeple ve ne surette gerçekleştiğini kesin bir biçimde ortaya konulamadığını, davaya konu taşınmazın yapısında her hangi bir bozukluk ve ayıbın bulunmadığını, söz konusu taşınmazda meydana gelen su basma olayında davacı tarafın ihmal ve kusurunun olduğunu,

söz konusu su basma olayının, tüm il genelinde doğal afet boyutlarında kuvvetli bir yağış ve fırtınanın yaşandığı 13 Ocak 2015 tarihinde gerçekleştiğini, bu denli şiddetli bir yağış ve fırtınanın yaşandığı tarihte, su basma olayı kuvvetle muhtemel yer altı su seviyesinin yükselmesi neticesinde taşınmaza ait foseptik çukurunun dolması ve akabinde çukurdaki bu suyun tuvaletlerdeki gider deliklerinden taşınmazın içine taşması suretiyle gerçekleşmiş olduğunu, gerekli önlemler alınması neticesinde önüne geçilebileceğini,

kanalizasyon bağlantısı ve altyapısı bulunmayan o bölgede tüm benzer taşınmazlarda aynı şekilde inşa edildiğini ve aynı sistemle kullanıldığını, drenaj pompalarının devreye sokulmasındaki ihmal neticesinde gerçekleştiği değerlendirilen olayda, davacı tarafın basiretli bir tacir gibi davranıp gerekli önlemleri almadığını, davacının kusuru nedeniyle su basması olayının gerçekleştiğini, su basma olayının taşınmazın ayıplı olmasından ileri gelmediğini, davacının sözleşmenin 6. Maddesi gereği peşin ödediği kira bedelini sözleşmeyi erken feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda iade alamayacağını bildiğini,

bu sebeple davacının haksız yere taşınmazın kusurlu ve ayıplı olduğunu iddiasında bulunduğunu ve ayrıca bu iddia edilen kusurlar ile ilgili davalı tarafa herhangi bir ihbarda bulunulmadığını ve davalıya bu iddia edilen kusurların giderilmesi için herhangi bir sürenin verilmediğini, davacının tek taraflı fesih ihbarının geçersiz olup, kira sözleşmesinin devam ettiğini belirterek haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 21/06/2014 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 4. maddesinde “ Kiracı kiraladığı yerin imar, iskan, ruhsat durumunu ilgili kurumlardan araştırmış, bilgi sahibi olmuş, hali hazırdaki durumuyla beğenmiş ve bilerek kiralamıştır. Kiraya veren, kiralananı tam, kullanıma hazır bir durumda tüm demirbaşları ile birlikte ve temiz olarak peşin ödemenin yapılamasına müteakip iş bu sözleşmenin başlangıç tarihi itibariyle teslim edecektir….” 6.maddesinde “Kiracının erken fesih ile kiralananı tahliyesi halinde peşin olarak ödenmiş kısım ile ilgili her hangi bir iade talebinde bulunulamaz.” 10.maddesinde “İki yıllık kira bedeli olan KDV dahil 1.062.000 USD peşin

ödenecek olup akdin imza tarihinden önce 06/06/2014 tarihinde 100.000 USD kaparo ödenmiş, kalan 962.000 USD 20/06/2014 tarihinde ödenecek, ödeme yapıldıktan sonra kira sözleşmesi devreye girmiş olacaktır..

İkinci yılın sonunda kiracı dilerse 1 ay önceden bildirmek şartıyla kira sözleşmesini feshetmek hakkına sahip olacak 2 yıllık süre sonunda kiracının tanınan bu hakkı kullanması halinde bakiye kalan 3 yıl ile ilgili kiralayan her hangi bir talepte bulunmayacaktır.” düzenlemeleri getirilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık binanın zemin yalıtımının yapılmaması yada eksik yapılmasından dolayı yağmur anında binanın su almasının gizli ayıp sayılıp sayılmayacağı konusundadır.

Davacı binanın yapımındaki bozukluk ve aksaklıktan dolayı taşınmazı su bastığını ve bu durumun gizli ayıp olduğunu belirterek sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş, davalı ise olayda kusurlarının olmadığını davacı tarafın ihmal ve kusurunun olduğunu, davacının gerekli tedbirleri almayarak zararın doğmasına ve artmasına neden olduğunu belirterek sözleşmenin feshinin gerekmediğini savunmuştur.

Bu durumda mahkeme marifetiyle mahallinde uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak kiralananda meydana gelen su baskınının yapım hatasından kaynaklanıp kaynaklanmadığı, bu durumun gizli ayıp olup olmadığı,

binanın bu süreçte kullanımına engel hali bulunup bulunmadığının TBK.nun 305 ve 306. maddeleri gereğince ve dosya içinde davacı tarafından yaptırılan tesbit sonucu alınan bilirkişi raporları ve dosyada alınan raporlar hep birlikte değerlendirilerek bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması ve gizli ayıp olduğu tesbit edilmesi halinde davacının feshinin haklı olup olmadığı üzerinde durularak varılacak sonuca göre bir karar verilmesi, gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir